일시적 2주택 처분기한 2년…조정지역 갈아타기, 8월 3일 계약금이 가른다

소득세법 시행령 개정 10월 1일 시행…종전·신규 모두 조정대상지역일 때만 2년 적용 한 채라도 비규제지역이면 3년 유지…종부세 특례도 내년 6월 과세분부터 2년으로

집 한 채를 팔고 다른 집으로 옮기는 갈아타기 1주택자의 일시적 2주택 처분기한이 3년에서 2년으로 줄어든다. 기존 집과 새 집이 모두 조정대상지역에 있으면 이제 새 집을 산 날부터 2년 안에 기존 집을 팔아야 양도소득세 비과세를 받는다. 기획재정부는 이런 내용의 소득세법 시행령 개정안을 지난달 29일 국무회의에서 의결하고 10월 1일 공포·시행했다.

◆ 네 가지 조합 중 하나만 2년

단축 대상은 좁다. 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우에만 처분기한이 2년으로 줄어든다. 서울 강남 3구나 용산구처럼 규제지역 안에서 규제지역으로 옮기는 수요가 여기에 해당한다.

반대로 둘 중 한 채라도 비규제지역에 있으면 종전대로 3년이 유지된다. 서울 조정대상지역 집을 갖고 경기 비규제지역 집을 샀거나, 비규제지역끼리 옮기는 경우가 그렇다. 소득세법 시행령 155조는 조정·비조정, 비조정·조정, 비조정·비조정 세 조합을 그대로 3년으로 뒀다.

◆ 8월 3일 이전 계약금이면 3년

기준일은 두 개다. 단축 규정은 8월 4일 이후 신규주택을 취득한 사람부터 적용된다. 8월 3일 이전에 새 집을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 세대는 경과조치로 3년을 그대로 인정받는다.

잔금 시점은 상관없다. 조정대상지역 아파트 소유자가 8월 1일 매매계약을 맺고 계약금을 송금한 뒤 10월에 잔금을 치렀다면 3년 기한이 적용된다. 계약일과 계약금 입금 내역을 증빙으로 남겨 두는 것이 비과세를 지키는 출발점이 된다.

반면 8월 5일 조정대상지역 아파트를 계약해 취득한 갈아타기 수요자는 취득일로부터 2년 안에 종전주택을 넘겨야 한다. 강남구 1주택자가 8월 10일 송파구 집을 샀다면 꼭 2년이 되는 2028년 8월 초까지가 매도 시한이다.

◆ 이미 9월에 판 사람은 옛 규정

또 하나의 기준일은 종전주택을 파는 날이다. 단축 규정은 10월 1일 이후 종전주택을 양도할 때부터 적용된다. 새 집 취득이 8월 4일 이후라도 기존 집을 9월 안에 팔았다면 개정 규정을 피한다.

비과세의 기본 요건은 달라지지 않았다. 종전주택을 산 지 1년이 지난 뒤 신규주택을 취득해야 하고, 취득 당시 조정대상지역 주택은 2년 이상 실제로 살아야 비과세된다. 기한 안에 팔면 양도가액 12억원 이하분은 양도세가 붙지 않고, 초과분은 보유·거주 기간에 따라 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받는다.

◆ 종부세·취득세도 같이 줄었다

종합부동산세의 일시적 2주택 1세대 1주택 특례도 처분기한이 2년으로 축소됐다. 8월 4일 이후 신규주택을 취득한 세대는 내년 6월 1일 과세기준일분부터 2년 기한이 적용된다.

취득세는 날짜가 다르다. 행정안전부는 지방세법 시행령을 함께 고쳐 조정대상지역 간 일시적 2주택자의 중과 배제 유예기간을 2년으로 줄였다. 다만 취득세는 8월 26일 이전 계약분까지 3년을 인정해, 양도세 기준일과 날짜가 어긋난다.

◆ 2년 안에 팔릴까

정부는 2023년 1월 규제지역 구분 없이 처분기한을 3년으로 통일했다가 이번에 조정대상지역에 한해 되돌렸다. 입법예고 기간 국민참여입법센터에는 거래가 위축된 상황에서 기한을 줄이면 급매 압박과 실수요자 세 부담이 커진다는 납세자 의견이 올라왔다. 거래 침체기에 2년 안에 팔지 못하면 갈아타기 수요자가 과세 사각지대에 몰릴 수 있다는 지적이다.

세입자가 있는 종전주택의 퇴거 지연이나 경매 진행 시 기한을 더 주는 예외 조항은 시행령에 따로 담기지 않았다. 매도 일정을 신규주택 취득일 기준으로 다시 짜는 수밖에 없다.

한 세무사는 "종전주택과 신규주택이 모두 있는 경우 종전주택을 신규주택 취득일부터 3년 이내 처분하면 됐지만, 앞으로는 2년 이내 양도해야 1세대 1주택 비과세와 종부세 특례를 적용받을 수 있다"고 말했다.