상생임대 특례 12월 일몰…직전 계약 1년 6개월 역산이 관건

직전 계약은 지난해 7월 전 시작돼야…승계 전세는 0일 인정 10월부터 양도기한 신설, 올해 임대 종료분은 내년 말까지 매도

기사의 이해를 돕기 위한 AI 생성 이미지

집주인이 2년을 살지 않아도 양도세 비과세를 받게 해 주던 상생임대주택 특례가 올해 12월 31일 끝난다. 세입자와 임대료를 5% 안에서만 올려 재계약하면 실거주 요건을 면제해 주던 제도다. 남은 시간은 두 달 남짓이지만, 지금 계약서를 쓴다고 누구나 탈 수 있는 막차는 아니다. 직전 계약을 언제 시작했느냐가 먼저 자격을 가른다.

◆ 12월 31일에 쓰려면 직전 계약은 지난해 7월 전

소득세법 시행령 제155조의3은 상생임대차계약을 올해 12월 31일까지 체결하고 임대를 시작해야 한다고 못 박고 있다. 그 앞에 '직전 임대차계약'이 있어야 하고, 이 직전 계약은 1년 6개월 이상 실제로 유지돼야 한다.

여기서 역산이 나온다. 12월 31일에 상생 계약을 맺는다면 직전 계약은 지난해 7월 1일 전에 시작됐어야 한다. 지난해 하반기 이후 처음 세를 놓은 집주인은 올해 안에 1년 6개월을 채울 길이 없다. 국세청 질의회신이 기준으로 삼는 계산법이다.

약간의 여유는 있다. 국세청은 임대기간을 셀 때 한 달이 안 되는 기간을 한 달로 본다. 1년 5개월 하루만 넘어도 1년 6개월로 인정한다는 뜻이다.

◆ 세 낀 집 사서 승계한 전세는 '0일'

가장 흔한 탈락 사유는 승계 계약이다. 세입자가 있는 집을 사면서 기존 전세계약을 그대로 넘겨받은 경우, 그 계약은 직전 임대차계약으로 치지 않는다. 기획재정부는 2022년 11월 재산세제과-1440 해석에서 승계 계약의 임대기간을 하루도 인정하지 않는다고 정리했다.

국세청 사례에는 갭투자로 집을 산 뒤 기존 세입자와 만기 후 5% 인상 갱신계약을 맺었다가 비과세를 받지 못한 집주인이 나온다. 직전 계약 자체가 없는 것으로 봤기 때문이다. 잔금 전에 매도인 자격으로 미리 체결한 전세계약도 취득 후 계약이 아니라 인정받지 못했다.

반대로 잔금 당일 전 소유자와 새로 임대차계약을 맺은 경우는 직전 계약으로 인정됐다. 계약서 명의와 시점이 결과를 바꾼다.

◆ 미리 쓴 갱신계약서는 무효, 계약금 송금 기록 남겨야

기한에 쫓겨 서두르는 집주인이 빠지는 함정이 하나 더 있다. 직전 계약 1년 6개월이 지나기 전에 갱신계약서를 미리 작성하면, 서명일 기준으로 직전 기간이 모자라 상생 계약으로 인정받지 못한다. 국세청 사전답변에 담긴 해석이다.

상생 계약은 계약금을 실제로 받은 사실을 증빙서류로 확인해야 한다. 시행령 괄호 규정이 요구하는 조건이라 계좌이체 내역을 남겨 두는 편이 안전하다.

계약 기간을 쪼개는 방법도 막혀 있다. 국세청은 4년짜리 단일 임대차계약을 2년씩 나눠 직전 계약과 상생 계약으로 인정해 달라는 질의에 불가하다고 답했다. 상생 계약은 실제로 2년 이상 임대해야 하는데, 세입자가 중간에 나가 2년을 못 채우면 특례가 깨진다. 다만 새 세입자와 종전 임대료 이하로 계약하면 앞선 기간과 합산해 인정한 사례가 있다.

◆ 요건 맞추면 거주 2년 면제, 장특공 최대 80%

요건을 다 갖추면 조정대상지역 1세대 1주택 비과세의 2년 거주 의무가 면제된다. 양도가액 12억원 이하까지 비과세다. 12억원을 넘는 고가주택이라도 장기보유특별공제의 거주 2년 요건을 채운 것으로 봐 보유·거주를 합쳐 최대 80%까지 공제받을 수 있다.

계약 당시 다주택자였어도 상관없다. 국세청은 2024년 10월 서면부동산2024-2519 해석에서 최종 양도 시점에 1주택이면 특례를 적용한다고 봤다.

◆ 10월부터 '언제든 팔면 되던' 시대 끝났다

혜택을 챙겼다고 끝이 아니다. 지난달 29일 국무회의를 통과해 10월 1일 시행된 개정 시행령은 양도기한을 새로 넣었다. 올해 안에 상생 임대기간이 끝난 주택은 내년 12월 31일까지 팔아야 거주요건 면제를 받는다.

내년 이후 임대가 끝나는 주택은 종료일로부터 1년 안에, 늦어도 2029년 말까지 팔아야 한다. 둘 중 빠른 날이 기한이다. 10월 1일 이후 양도분부터 적용된다.

한 세무법인 세무사는 "기존에는 요건만 갖추면 언제든 양도해도 됐지만, 이제는 상생임대차계약 종료 시점까지 고려해 양도해야 거주요건 면제 등 혜택을 받을 수 있다"고 말했다. 장기 보유를 염두에 뒀던 임대인에게는 사실상 매도 시간표가 생긴 셈이다.

◆ 연장안은 국회 계류, 시한은 그대로

특례를 2029년 말까지 3년 더 연장하는 소득세법 개정안이 지난달 9일 국회에 발의됐다. 조은희 의원 등이 낸 이 법안은 기획재정위원회에 계류 중이다. 통과 여부와 별개로 현행 시행령의 체결 시한은 바뀌지 않았다.