아파트 가격파괴?…실수요자에겐 그림의 떡

미분양 아파트 처리 문제가 부동산 시장의 화두(?)가 되고 있다.

전국적으로 미분양 아파트가 13만가구에 이르는 데다 IMF 시절 5천700여가구에 머물던 대구 지역 미분양 아파트가 지난 3월을 기점으로 1만6천가구를 넘어선 탓이다.

이에 따라 정부나 민간 차원에서 미분양 아파트를 처리하기 위해 다양한 방안이 연구되고 있고 제한적이지만 일부 단지를 대상으로 분양가 이하로 할인된 아파트도 등장하고 있어 실수요자들의 관심을 끌고 있다.

◆미분양 아파트 덤핑 구매(?)

현재 진행중인 미분양 아파트 처리는 크게 두가지. 우선 주택공사에서 지방 미분양 아파트를 대상으로 시행에 들어간 '미분양 매입 사업'. 올들어 1차적으로 미분양 아파트 700여가구를 매입한 주공은 2차 매입 신청을 받고 있으며 현재 대구경북지역에서 9개 단지 1천400여가구가 매입 신청을 했다.

주공 관계자는 "미분양 아파트는 조성 원가나 감정 가격 정도에 매입하게 되며 전국적으로 5천가구 정도를 매입한 후 향후 임대 아파트로 활용하게 된다"고 밝혔다.

또다른 미분양 아파트 구매 세력은 민간 자본. 미분양 아파트를 구매한 뒤 재판매를 통해 수익을 올리기 위한 다올 부동산 신탁의 '미분양 펀드'가 내달쯤 등장할 예정이며 홍콩이나 일본 등지의 해외 자본들도 값싼 금리를 무기로 국내 미분양 아파트 구매 시장에 뛰어들 준비를 하고 있다. 개미들도 미분양 시장에서는 무시못할 세력이다.

2006년부터 미분양 아파트가 쌓이기 시작한 부산 등지에서는 사설 펀드 조성 등을 통해 미분양 아파트를 할인 구매한뒤 재판매하는 업체가 성황(?)을 누리고 있다.

분양대행사 한 관계자는 "IMF 시절 미분양 아파트를 싸게 구입한 뒤 경기 회복 이후 되팔아 수익을 올린 이들이 많은 만큼 시장 회복 조짐이 보이면 미분양 아파트 구매에 뛰어드는 투자자들이 많아질 것"이라고 밝혔다.

또 대구 지역에서도 공동 구매를 통해 미분양 아파트를 구매하기 위한 움직임이 일고 있어 관심을 끌고 있다.

지난해 상반기 대구에서 한차례 시행된 적인 있는 공동 구매는 실수요자들을 대상으로 초기 자금을 모은 뒤 특정 단지를 대상으로 아파트를 구매하겠다는 전략.

◆실수요자들의 미분양 할인은 제한적

미분양 아파트가 넘쳐나지만 실수요자가 미분양 아파트를 할인가로 분양받기는 쉽지 않다.

기관이나 펀드 등이 미분양 아파트를 대량 구매한 뒤 재판매 할 경우 할인률이 대폭 내려가기 때문이다. 통상 15~25% 수준에서 대량 구매한뒤 재 판매시에는 금융 비용과 판매 비용, 수익률 등을 제외한 분양 원가 또는 5~10% 안팎의 할인가를 적용하고 있다.

할인 아파트 선택에 있어서도 부동산 전문가들은 선택에 있어 신중함을 당부하고 있다.

입지가 좋지 않거나 공급 초과 현상을 빚고 있는 중대형들이 할인 시장의 주 매물이 되기 때문이다. 시장에서 별다른 호응을 얻지 못하는 제품들이 일반 공산품 처럼 할인 판매 대상이 되고 있다는 설명.

분양대행사 리코 최동욱 대표는 "같은 미분양 아파트도 시장 침체라는 외부 환경으로 팔리지 않는 집과 제품의 질에 비해 가격 거품이 심하거나 입지가 열악한 악성 미분양 두 종류가 있다"며 "실수요자 입장에서는 계약 조건이 유리한 미분양 아파트가 내집 마련 기회가 될 수 있지만 신중한 선택이 필요하다"고 말했다.

또 계약자들의 선호도가 높은 1군 업체나 지역 주택업체들의 할인 아파트는 시장에서 찾기가 쉽지 않다. 미분양이 있더라도 공식적인 할인 판매에 나설 경우 기존 계약자들의 반발이 불가피한데다 향후 아파트 신규 분양에 상당한 차질이 빚어지는 탓이다.

이에따라 입지 선호도가 좋거나 중소형 아파트는 소문(?)처럼 할인 아파트를 찾기가 쉽지 않은 것이 현실.

통상 500가구를 분양한 단지의 미분양이 20%라도 400개 정도는 정상적으로 팔려나간 상태며 일조권이나 조망권이 취약한 가구나 대형 평형만이 미분양으로 남아 있게 된다.

부동산 114 이진우 대구경북 지사장은 "원자재 값 폭등과 지난해 이후 분양 물량이 대폭 줄어든 것을 감안하면 향후에는 아파트 가격 상승이 불가피 할 것으로 보인다"며 "아파트 가격이 상승하기 시작하면 통상 정상 분양가 아파트의 가격 상승 속도가 휠씬 빠르다는 것을 유념해야 한다"고 밝혔다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr