[알쏭달쏭 생활법률] 코로나 기간 동안 발생한 상가임대차 차임연체 해지사유 아니다

Q : 갑은 대구 중구에서 조그마한 음식점을 하나 하고 있습니다. 그런데 올해 초 발생한 코로나로 인하여 음식점 영업이 제대로 되지 않아 작년 대비 매출이 약 30%로 급감하였습니다. 코로나가 한창 기승이던 올해 초에 임대인 을은 약 3개월 정도 차임을 깍아 주었지만 갑의 매출 감소는 지속되었고, 결국 갑은 9월분의 차임지급일인 9월 25일부터는 차임을 지급하지 못하게 되었습니다. 갑이 9, 10, 11월분의 차임을 내지 못하자 임대인 을은 갑의 사정이 안타깝지만 본인도 임대수익이 생활자금이라 어쩔 수 없다며 3기 차임연체를 이유로 임대차 계약을 해지하니 점포를 비워달라는 내용의 문자를 보내왔습니다. 갑은 어떻게 해야 할까요?

국내 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산을 막기 위한 연말연시 특별 방역대책 '5인 이상 모임 금지'조치가 시행 중인 24일 서울의 한 식당에 방역 안내문들이 붙어 있다. 연합뉴스

A : 상가건물임대차보호법 제10조의 8에 따르면 임차인이 3기에 달하는 차임을 연채한 경우 임대인은 상가임대차계약을 해지할 수 있습니다. 사안에서도 갑이 9, 10, 11월분의 차임을 연체하였으므로 임대인 을은 갑과의 임대차 계약을 해지할 수 있는 것처럼 보입니다.

그러나 지난 9월 29일 코로나 사태 등에 대응한 상가건물임대차법의 개정이 있었는데요. 위 상가건물임대차보호법의 주요 개정사항 중 하나인 상가건물임대차보호법 제10조의 9 개정법의 시행일 당시 존속 중이던 상가임대차를 포함한 상가임대차의 경우 개정법의 공포일인 9월 29일부터 6개월의 기간 동안 연체한 차임액은 상가건물임대차보호법 제10조의 8에 따른 3기 차임연체의 적용에 있어 차임연체액으로 보지 않는다는 것입니다.

류제모 변호사

이에 따르면 갑이 차임을 연체하기 시작한 9월분의 차임은 그 지급기일이 위 개정법의 시행일인9월 29일 이전인 9월 25일이므로 연체차임에 해당하지만 그 이후에 발생한 10, 11월분의 각 연체차임은 상가건물임대차보호법 제10조의 9에 따라 연체차임에 해당하지 않습니다.

따라서 갑은 3기의 차임을 연체한 사람이 아니게 되는 것이고, 을은 갑의 3기 차임연체를 이유로 한 상가임대차 계약 해지를 할 수 없게 되는 것입니다.

법무법인 우리하나로 류제모 변호사