전세사기 특별법 최소보장제, 보증금 3분의 1은 정부가 먼저 채운다

다음 달 13일부터 LH에 신청, 90일 안에 지급 여부 결정 경매차익으로 최장 20년 거주…차익 지급 끝난 집은 아직 열에 하나 안 돼

기사의 이해를 돕기 위한 AI 생성 이미지

전세사기 피해자가 돌려받는 보증금에 바닥선이 생긴다. 다음 달 13일부터 법원 배당금과 LH 경매차익을 다 합쳐도 보증금의 3분의 1이 안 되면, 모자라는 돈을 정부가 채워 준다. 이른바 '전세사기 최소보장제'다. 국토교통부는 지난 6일 이런 내용의 전세사기특별법 시행령 개정안을 국무회의에서 통과시켰다.

◆ 경매차익이 없어도 3분의 1은 받는다

지금까지 피해자가 보증금을 건지는 길은 두 갈래였다. 경매에서 받는 배당금, 그리고 LH가 피해주택을 낙찰받은 뒤 감정가와 낙찰가 사이에서 생기는 경매차익이다. 국토부는 이 제도를 내놓으며 LH가 피해주택을 사면 어림잡아 30% 정도 차익이 생기는데, 기대하지 않은 이익인 만큼 피해자에게 돌려주겠다고 설명했다.

문제는 차익이 안 나는 집이다. 개정안은 이 틈을 '최소지원금'으로 메운다. 배당금과 경매차익을 합친 회복액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 LH가 그 차액을 지급한다.

국토부가 든 예를 보자. 보증금 1억5천만원을 날린 피해자가 배당과 경매차익으로 3천만원을 건졌다고 치자. 보증금의 3분의 1은 5천만원이니, 부족한 2천만원을 LH가 얹어 준다.

신청은 LH에 하면 된다. LH는 접수일부터 90일 안에 지급 여부와 금액을 정하고, 한 차례 30일을 더 쓸 수 있다. 결정에 불복하면 통지를 받은 날부터 30일 안에 이의를 제기할 수 있다. 국토부는 피해자가 보증금의 3분의 1을 최소한 보장받게 돼 주거안정과 피해 해소에 실질적 도움이 될 것으로 기대한다고 밝혔다.

◆ 신탁사기 피해자는 먼저 받고 나중에 정산

신탁사기 피해자에게는 순서를 바꿨다. 신탁회사 동의 없이 계약을 맺은 이른바 무권계약 피해자는 경매가 끝나야 얼마를 잃었는지 확정된다. 개정안은 경·공매가 끝나기 전에 보증금 일부를 먼저 주고, 나중에 실제 회복액과 맞춰 정산하도록 했다.

사후 관리 조항도 들어갔다. 지원금을 받은 뒤 보증금을 추가로 돌려받아 반납 사유가 생겼는데도 기한 안에 돌려주지 않으면 최대 3천만원의 과태료를 문다.

◆ 경매차익으로 20년 산다

경매차익은 현금으로만 받는 게 아니다. 피해자가 LH가 사들인 그 집에 계속 살겠다고 하면, 차익을 임대료로 돌려 최장 10년간 공짜로 산다. 그 뒤에도 원하면 시세의 30~50% 수준 임대료로 10년을 더 살 수 있다. 다 합치면 20년이다. 임대료로 쓰고 남은 차익은 집을 비울 때 바로 받는다.

전액을 건진 사례도 있다. 인천 미추홀구 도화동의 한 오피스텔 세입자는 LH 경매차익과 법원 배당금을 합쳐 보증금 7천만원을 모두 돌려받았다. LH가 이 제도를 시행한 뒤 처음 나온 전액 회복이었다. LH가 올해 3월 집계한 자료를 보면 경매차익 지원을 받은 피해자의 평균 보증금 회수율은 78%였다.

◆ 매입 1만호 넘었지만, 끝난 집은 열에 하나도 안 된다

규모는 빠르게 불었다. LH의 피해주택 매입은 2024년 한 해 90호에 그쳤지만, 올해는 1~7월 월평균 752호씩 사들였다. 8월 말 누적 매입은 1만718호다. 전세사기피해지원위원회가 피해자로 인정한 건수는 같은 시점 4만936건이다. 인정받은 피해자 넷 중 하나꼴로 집이 LH 손에 넘어온 셈이다.

다만 매입이 곧 회복은 아니다. 윤종오 의원실이 올해 2월 LH에서 받은 자료를 보면, 매입 신청 1만1866호 가운데 경매차익 지급까지 마친 집은 777호로 6.5%에 그쳤다. 신청부터 낙찰, 차익 산정, 정산까지 보통 수개월 넘게 걸리는 탓이다.

올해 2월 기준 같은 국회 제출 자료에서 매입을 마친 주택의 22%는 피해자가 살지 않는 다가구 내 비피해 가구였다. 다가구주택은 세대별 등기가 안 돼 건물을 통째로 사야 하기 때문이다. 참여연대 민생희망본부는 매입 실적에 비피해 호수가 섞여 구제 성과가 부풀려 보일 수 있다고 지적한다.

◆ 깡통주택에는 차익이 없다

최소보장제가 겨눈 곳은 바로 이 깡통주택이다. 선순위 근저당이 집값만큼 잡혀 있거나 여러 가구가 한 담보로 묶인 공동담보 물건은 경매가 유찰을 거듭하면 차익이 아예 안 난다. 피해대책위와 부동산 전문가들은 이런 집일수록 LH 차익 대신 국고가 메워야 할 몫이 커진다고 본다.

보장선 자체가 낮다는 불만도 있다. 3분의 1을 보장한다는 말은 뒤집으면 나머지 3분의 2 손실은 세입자가 안고 간다는 뜻이다. 공동담보 피해자는 그 3분의 1마저 언제 확정될지 모른다. 전세사기피해자전국대책위원회 관계자는 "공동담보로 엮인 세대들은 모든 경매가 끝나야 권리관계가 다 해소된다. 특히 수원·부산에 이런 사례가 많다. 사회적 관심은 떨어지는 데 문제는 언제 끝날지 모르겠다며 답답해하시는 분들이 생각난다"고 말했다.