신생아 특례대출 맞벌이 2억 열렸지만 대환은 1.3억…1%대 갈아타기 셈법

소득 2억 완화는 신규 구입만, 유주택자 대환은 1.3억 이하 한도 5억→4억 축소 속 1%대 금리는 8500만원 이하 가구 몫

"맞벌이 연봉 2억이어도 1%대 주담대가 나온다"는 말이 온라인 부동산 커뮤니티에 돌고 있다. 절반은 맞고 절반은 틀리다. 신생아 특례대출의 맞벌이 소득 기준은 부부합산 2억원까지 풀렸지만, 1%대 금리는 소득 8500만원 이하 가구에만 적용된다. 더 중요한 것은 시중은행 대출을 갈아타는 신생아 특례대출 대환이다. 이 문은 여전히 1억3000만원에서 닫혀 있다.

◆2억 완화는 '사는 사람'에게만

국토교통부는 2024년 12월부터 맞벌이 부부의 신생아 특례대출 소득 기준을 2억원 이하로 넓혔다. 단, 부부 가운데 한 사람의 소득은 1억3000만원을 넘지 않아야 한다. 한쪽이 혼자 1억3000만원 넘게 버는 가구는 합산이 2억원 아래라도 대상이 아니다.

문제는 이 완화가 집을 새로 사는 경우에만 적용된다는 점이다. 이미 집을 가진 출산 가구가 기존 주택담보대출을 특례대출로 바꾸는 대환은 완화 대상에서 빠졌다. 국토부는 1억3000만원 초과 2억원 이하 구간의 유주택자 대환을 기금 여유재원을 봐 가며 나중에 검토하겠다고 했다. 그 '나중'은 아직 오지 않았다.

실제로 연봉 1억4000만원과 6000만원인 맞벌이 부부가 1주택 대환을 신청했다가 거절된 사례가 주택도시보증공사 상담 창구에 접수됐다. 합산은 2억원 아래지만 대환 기준인 1억3000만원을 넘기 때문이다.

◆대환 요건, 네 가지를 먼저 본다

대환이 가능한 가구는 어떤 조건을 맞춰야 할까. 첫째, 대출 신청일 기준 2년 안에 아이를 낳거나 입양한 1주택 세대주여야 한다. 둘째, 집값은 시세와 담보평가액 기준 9억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하여야 한다. 읍·면 지역은 100㎡까지 허용된다.

셋째, 부부합산 순자산이 5억1100만원을 넘으면 안 된다. 올해 주택도시기금 자산심사 기준이다. 넷째, 소득이다. 대환은 부부합산 1억3000만원 이하만 받는다. 이 네 가지를 통과해야 금리 계산에 들어갈 수 있다.

◆한도는 4억, 대환은 '남은 빚'까지만

대출 한도는 지난해 6월 말 5억원에서 4억원으로 줄었다. 정부가 가계대출 관리를 강화하면서 1억원을 깎았다. 당시 함께 추진하던 소득 기준 2억5000만원 추가 완화 계획도 백지화됐다.

대환은 한도 계산이 조금 다르다. 새로 4억원을 빌리는 것이 아니라 기존 주택담보대출 잔액 범위 안에서만 받을 수 있다. 은행 빚이 3억원 남았다면 특례대출도 3억원까지다. 갈아타면서 대출을 늘리는 일은 불가능하다.

◆1%대 금리, 누가 받나

올해 7월 고시 기준 신생아 특례 구입자금 금리는 연 1.8%에서 4.5% 사이다. 소득 구간에 따라 금리가 갈린다. 부부합산 8500만원 이하 가구는 기본금리가 1%대에서 시작한다. 반면 맞벌이 완화로 새로 들어온 1억3000만원 초과 2억원 이하 구간은 30년 만기 기준 연 3.60~4.30%를 적용받는다.

여기에 우대금리가 붙는다. 청약저축 납입, 추가 출산 등을 합치면 최대 1.3%포인트를 깎을 수 있다. 비수도권 주택은 0.2%포인트가 추가로 내려간다. 우대를 다 받아도 1.20% 아래로는 내려가지 않는다. 소득 2억원 맞벌이가 우대를 모두 받으면 2%대에 들어갈 수는 있지만, 1%대는 애초에 구조상 닿지 않는다.

1%대 금리가 실제로 얼마나 돌아갔는지는 출시 초기 통계가 말해 준다. 2024년 국회 국토교통위원회 송기헌 의원실이 국토부에서 받은 출시 첫 4개월 자료에서 1%대 금리 수혜 가구는 신청자의 6.7%에 그쳤다.

◆갈아탄 가구의 이자 계산서

조건을 맞춘 가구의 이득은 작지 않다. 경기 용인시 전용 84㎡ 아파트를 가진 출산 가구가 기금e든든을 통해 대환한 사례가 있다. 부부합산 소득 7800만원, 은행 주담대 잔액 3억2000만원이던 이 가구는 연 2.3% 특례대출로 갈아타 연간 이자를 700만원 줄였다.

대환 수요는 제도 초기에 폭발했다가 가라앉았다. 국토부가 2024년 9월 국회 국토교통위원회 이연희 의원실에 낸 자료에서 신생아 특례 출시 직후 디딤돌 대출의 대환 목적 비중은 70%였다. 출시 6개월 누적으로는 45%로 내려왔다. 대환 가능한 가구가 소득 1억3000만원 이하로 묶인 영향이 크다.

그래도 전체 규모는 커졌다. 주택도시보증공사 집계에서 지난해 신생아 특례대출 실행액은 11조4755억원으로 전년보다 21.8% 늘었다. 기금 수요자 대출 가운데 신생아 특례가 차지하는 비중은 한 해 만에 17.5%에서 33.6%로 두 배 가까이 뛰었다.

◆올해 말이 두 번째 고비

갈아타기를 고민하는 가구에 남은 변수는 두 가지다. 하나는 중도상환수수료다. 신생아 특례 디딤돌대출의 중도상환수수료 한시 면제는 올해 12월 31일 끝난다. 다른 하나는 1억3000만원 문턱이다. 국토부는 기금 재원과 가계대출 추이를 보고 1억3000만원 초과 구간의 대환 허용 여부를 12월에 다시 들여다본다.