지방 미분양 주택 수 제외 2027년 말까지…세컨드홈 취득세 150만원 감면 묶는 법

비수도권 준공 후 미분양 양도세·종부세 특례 1년 연장, 1일 시행 인구감소지역 93곳 세컨드홈 취득세 절반 감면…동일 시군구·2주택자는 제외

다 짓고도 주인을 못 찾은 집이 전국에 2만8080호 있다. 열에 여덟 넘게 비수도권 몫이다. 정부는 이 집을 사는 사람을 세금에서 다주택자로 보지 않는 특례를 2027년 말까지 1년 더 끌고 가기로 했다. 인구감소지역 세컨드홈에 주는 취득세 감면까지 겹치면 지방 미분양 세컨드홈을 한 채 더 사고도 1주택자로 남는 길이 열린다. 다만 요건이 촘촘하다.

◆ 악성 미분양 2만8000호, 지방이 84%

국토교통부가 지난달 30일 발표한 8월 주택통계에서 전국 미분양 주택은 6만9134호다. 이 가운데 준공 후 미분양, 이른바 악성 미분양이 2만8080호이고 지방이 2만3711호로 전체의 84.4%를 차지한다. 대구·부산·경남·경북 영남권에만 1만2000호 넘게 쌓여 있다.

규모로 보면 전국 미분양의 열에 여덟 가까이가 전용 85㎡ 이하다. 정부가 특례의 문턱을 85㎡에 그은 이유다.

국토부의 같은 통계에서 전국 미분양은 7월 말 6만8217호에서 한 달 새 1.3% 늘었다. 반대로 준공 후 미분양은 한 달 사이 3.7% 줄었다. 팔리지 않은 새 집 전체는 불어나는데 다 지어 놓고 남은 물량만 조금 빠지는 흐름이다.

지방으로 범위를 넓히면 8월 말 미분양은 4만9998호로 전국 물량의 72.3%다. 한 달 전보다 1240호 늘었다. 준공 전 물량까지 더하면 지방에 쌓인 집은 5만호에 육박한다.

악성 물량은 두 광역시에 몰려 있다. 국토부 8월 통계에서 대구의 준공 후 미분양은 3375호, 부산은 2969호다. 두 도시를 합친 6344호는 지방 전체 악성 물량의 26.8%로, 넷 중 하나가 대구·부산에 있다.

◆ 1년 더 연장된 '주택 수 제외'

기획재정부는 지난달 29일 국무회의에서 소득세법·종합부동산세법 시행령 개정안을 의결했고 이달 1일 시행됐다. 비수도권 준공 후 미분양을 사면 양도세·종부세를 매길 때 주택 수에서 빼 주는 특례의 취득 기한이 2027년 12월 31일로 늦춰졌다.

대상은 비수도권에 있는 전용 85㎡ 이하 주택이다. 현행 소득세법 시행령은 취득가 7억원 이하를 기준으로 둔다. 행정안전부가 8월 지방세제 개편안에서 내놓은 취득세 중과 배제는 6억원 이하로 선이 다르다. 국세와 지방세 기준을 따로 봐야 한다.

누구한테 사느냐도 따진다. 국세청 안내에 따라 시행사에서 처음 분양받는 최초 수분양자이거나, 공사대금 대신 집을 넘겨받은 시공사에서 사야 특례가 붙는다. 미분양을 샀던 사람에게서 되사는 전매는 해당이 없다.

개인에게만 길을 열어 준 것은 아니다. 같은 국무회의에서 의결된 법인세법·종합부동산세법 시행령 개정으로 기업구조조정 리츠(CR리츠)가 사들인 비수도권 미분양 주택의 5년간 종부세 합산배제와 법인세 추가과세 배제도 같은 기한까지 연장됐다. 리츠가 미분양을 묶어 사들여 임대로 돌리는 통로를 1년 더 열어 둔 셈이다.

◆ 세컨드홈 취득세 절반, 한도는 150만원

무주택자나 1주택자가 인구감소지역에 집을 사면 취득세를 최대 50% 깎아 준다. 법으로 25%, 지방자치단체 조례로 25%를 더 얹는 구조다. 행안부가 정한 감면 한도는 150만원이다. 지방 준공 후 미분양 취득세 감면 역시 같은 상한을 두고 2027년 말까지 연장될 예정이다.

대상 지역은 인구감소지역 84곳에 강릉·속초·동해·인제·익산·경주·김천·통영·사천 등 관심지역 9곳을 더한 93개 시군이다. 취득가 기준은 3억원에서 12억원 이하로 풀렸고, 양도세·종부세 1주택 특례는 공시가 9억원 이하 집에 적용된다.

정부가 제시한 예시는 이렇다. 서울에 공시가 10억원 아파트를 가진 1주택자가 강릉에 5억원짜리 세컨드홈을 사도 종부세는 1주택자 기본공제 12억원을 그대로 받는다. 종부세는 전액 비과세다.

◆ 같은 시군구는 안 되고, 먼저 팔 집도 정해져 있다

빠지는 경우가 많다. 기존 집과 같은 시군구에 세컨드홈을 사면 특례가 없다. 이미 두 채 이상 가진 사람도 처음부터 대상이 아니다. 인구감소지역이라도 부산 동구·서구·영도구 같은 광역시 자치구는 제외된다.

매도 순서도 정해져 있다. 1주택자가 미분양을 사고 나중에 집을 팔 때, 원래 갖고 있던 집을 먼저 팔아야 1세대 1주택 비과세가 유지된다. 세무업계는 새로 산 미분양 주택부터 처분하면 일반세율로 과세되고 다주택 판정을 받을 수 있다고 짚는다. 취득세 감면도 3년 안에 팔면 추징 위험이 따른다.

◆ 혜택은 늘었는데 거래는 줄었다

감면 한도 150만원은 집값에 견주면 크지 않다. 한국부동산원은 대출 규제와 유지비 부담 탓에 세제 혜택만으로 지방 거래가 살아나기 어렵다고 본다. 건설업계와 부동산 연구기관도 지방은 집값 상승 기대가 낮고 되팔기 어려워 실제 매수 유입이 제한적이라고 평가한다.

지방세특례제한법 개정안은 이번 정기국회 심사를 거쳐야 하고, 조례로 25%를 더 깎아 주는 지자체가 어디인지는 아직 정리되지 않았다. 세컨드홈 특례에 새로 들어간 관심지역 9곳의 아파트 거래는 올해 2월 1826건으로 1년 전보다 27% 가까이 줄었다.