"대구 집값 당분간 조정기…차기 정부 정책 따라 변화도"

[대구집값 인터뷰]송원배 대구경북부동산분석학회 이사
입주예정물량 등 수급보다 대출규제가 더 강력한 결정요인
실수요자도 집을 못사는 상황, 정책 변경 가능성 주목

송원배 대구경북부동산분석학회 이사

송원배 대구경북부동산분석학회 이사는 내림세를 보이는 대구 집값이 당분간 조정기를 거칠 것으로 진단했다. 다만 수급 외에도 대출 규제 등 정부 정책 영향이 크기 때문에 차기 정부의 부동산 정책에 따라 풍향이 바뀔 수 있을 것으로 예상했다.

최근 3주 연속 내린 대구 집값에 대해 송 이사는 "그동안 풍부한 유동성을 등에 업고 집값이 많이 올랐다. 거주가 아닌 투자의 대상이 됐던 부동산이 이제 조정을 거치는 것"이라고 평가했다.

다만 2024년까지의 입주물량 부담에 따른 장기간의 하락장을 확신할 수는 없다고 했다. 송 이사는 "수요와 공급 외에도 금융, 세제 등 다양한 요소가 시장에 영향을 미쳐서 그렇다. 지난 10년간 대구의 '대세상승장'도 가계소득 증가율이 집값 오름세를 못 따라가고 인구 유출은 심화되는 과정에서 나왔다"고 했다.

송 이사는 "대구는 최근 공급을 확대하는 기간에도 가격이 올라가는 경향을 보이기도 했다. 일례로 2016년 2만7천여가구, 2017년에 2만4천여가구가 입주했는데 큰 문제 없이 소화했다. 입주물량이 시장에 절대적 요소는 아니란 말"이라고 강조했다. 코로나19 이후 대부분의 주요 선진국 집값은 상승 추세라는 점도 지적했다.

현재 대구 집값 상승이 꺾인 원인은 입주 및 분양물량에 대한 부담보다 대출 규제 등 정부정책 영향이 더 결정적이라고 풀이했다. '빚내서 집 사기'가 일반화된 상황에서 부동산 정책의 핵심은 '대출'이라는 것이다. 송 이사는 "금리는 추가 인상이 있더라도 여전히 높다고 볼 수 없다. 결국 LTV, DTI, DSR 같은 대출 규제가 집값을 정하는 핵심 요소"라고 강조했다.

같은 맥락에서 향후 시장의 가장 큰 변수는 차기 정부의 정책 방향이 될 것으로 봤다. 송 이사는 "현 정부가 임기 말에 부동산 가격을 잡기 위해 다소 무리한 부분도 있었다. 다주택자의 투기성 수요만 막은 게 아니라 무주택 실수요자에 대해서도 소득수준을 기준으로 대출을 제한하고 금리까지 올리는 등 쓸 수 있는 모든 카드를 다 썼다. 무주택자가 집을 사기 쉽지 않은 상황이다. 다음 정부가 손을 댈 가능성이 있다"고 내다봤다.

이어 "요즘은 처분조건부 일시적 2주택자 물건 등 급매물건만 겨우 거래가 되는 수준이다. 당분간 조정기를 거치는 가운데 선호지역과 비선호지역, 신축과 구축 간 양극화 현상이 나타날 것"이라며 "새로운 변수가 등장하기 전까지 부동산 시장은 매수자와 매도자의 팽팽한 신경전이 이어질 것 같다"고 했다.