'리츠가 투자 뿐만 아니라 개발·운영까지한다' …'프로젝트 리츠' 28일부터 도입

서울 남산에서 바라본 아파트 밀집 지역. 연합뉴스

리츠(부동산투자회사)가 부동산 프로젝트 투자는 물론 개발과 운영까지 할 수 있게 하는 '프로젝트 리츠'가 28일부터 본격 시행된다.

25일 정부 등에 따르면 지난 18일 국무회의에서 프로젝트 리츠 설립 시 절차 등을 규정하는 부동산투자회사법 시행령 개정안이 의결됐다.

리츠는 다수의 투자자에게 자산운용사 등이 자금을 받아 부동산에 투자를 한 뒤 이익을 나누기 위해 구성한 주식회사이다.

그동안 자산운용사 등이 레지던스 등 수익형 부동산을 건설한 뒤 리츠 방식으로 운영을 하고 싶어도 규제로 인해 불가능하다는 애로사항을 받아 들인 국토교통부는 프로젝트 리츠 도입 법제화를 추진해왔다.

◆프로젝트 리츠로 임대 사업 추진 가능

현재 개발 사업은 프로젝트 금융투자사(PFV) 등을 통해 개발이 완료되면 매각 청산하는 분양 중심의 한시적으로 진행하는 구조였다. 그러나 이번 개정을 통해 디벨로퍼는 개발 이후에도 부동산을 직접 소유하고 운영까지 할 수 있게 됐다. 임대 사업을 추진할 수 있는 만큼 앞으로 투자자인 국민과 이익을 공유할 수 있는 방안이 마련된 것이다.

개정 시행령에는 영업인가 없이 설립신고서만 국토부에 제출하면 프로젝트 리츠 설립을 할 수 있다는 내용이 담겼다. 또 개발 사업 준공 후 1년 6개월 이내에 영업인가를 받으면 부동산을 운영하도록 새로운 규정도 넣었다.

또 기존 PFV 방식으로 진행하고 있던 사업 가운데 프로젝트 리츠로 전환을 희망할 경우에 6개월 동안 전환할 수 있도록 했다. 전환 희망 수요가 많은 점을 감안해 새롭게 사업을 시작하는 것보다는 한시적으로 사업 전환을 허용해 속도감있는 사업 추진을 돕겠다는 의미로 보인다.

이에 더해 프로젝트 리츠에 토지, 건물 등 현물 출자 시 양도세, 법인세 등 과세를 이연해주는 내용을 골자로 한 조세특례제한법 개정안도 최근 국회 기획재정위원회 조세소위를 통과했다. 조례특례제한법 개정안이 시행될 경우 현물 출자가 활성화되고 세금 문제에 있어 걸림돌로 여겨지던 토지가 주택 공급 용지로 활용할 수 있을 것으로 보인다. 아울러 자기자본 비율도 높아져 기존 고금리 브릿지 대출로 토지 매입 시 우려되는 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위험성도 대폭 낮아져 PF 안정성을 꾀할 수 있을 것이란 기대감도 높다.

이밖에 개정 시행령에는 리츠 개발 사업 범위를 확대하는 내용도 담겨 대규모 프로젝트뿐만 아니라 소규모 사업은 물론 리모델링 등도 리츠로 추진할 수 있게 됐다. 3천㎡를 초과하는 경우에만 증축·개축을 허용하는 등의 면적 기준을 폐지했다.

◆프로젝트 리츠 시행 시장 활성화 기대감

이번 프로젝트 리츠 제도 도입으로 건설 시장 규모가 확대하고 활력이 일 것이란 분위기가 감지된다.

이승환 지평 리츠펀드그룹 부그룹장(변호사)은 "프로젝트 리츠는 준공 후 장기 운영이 가능해 활용도가 높다"며 "기업들이 보유 부동산을 현물 출자해 오피스, 노인복지주택, 데이터센터(IDC) 분야 등을 개발, 운영하려고 관심을 보이고 있다"고 말했다.

지난 6일 '한국 리츠, 해법은? 프로젝트 리츠 도입과 상장리츠 투자활성화 방안'을 주제로 한 서울부동산포럼이 개최한 세미나에서 김중한 법무법인 세종 수석전문위원은 "지금의 부동산 개발 시장은 대부분 분양으로 끝나고 임대·운영으로 이어지지 않는 경우가 많은데, 프로젝트 리츠는 임대·운영권까지 시장을 확대한 것"이라며 "개발 사업자들이 개발 단계에서부터 장기 운영 방안을 고민하는 방향으로 유도한다"고 진단했다.