'이대론 초노후 주택 사회' 대구 50년 이상 노후 주택 '폭증'

국토연구원, '2050년엔 절반 2070년엔 10가구 중 9가구 초노후화'

대구 중구 노후 주택이 줄지어 있는 골목길. 매일신문 DB

인구 감소와 경기 침체로 신축 주택 착공이 지지부진한 가운데, 향후 대구 지역의 50년 이상 된 초노후 주택이 폭발적으로 증가할 것이라는 국책연구기관의 암울한 전망이 나왔다. 대책 없이 현 상황이 지속될 경우, 2050년에는 대구 전체 주택의 절반 가까이가 50년 이상 된 노후 주택으로 채워져 도시 쇠퇴가 가속화될 것이라는 경고다.

국토연구원은 18일 이 같은 내용을 담은 국토정책Brief '인구구조 전환에 따른 부동산 시장 영향과 향후 과제'를 발표했다.

보고서에 따르면 당장 4년 뒤인 2030년 대구의 50년 이상 노후 주택은 4만3천가구에 달할 것으로 예측됐다. 이는 5대 광역시 중 부산에 이어 두 번째로 많은 수준이다.

더 큰 문제는 장기 전망이다. 주택 시장 침체 우려로 정비사업과 신축 착공이 지지부진한 현재 기조가 이어질 경우, 오는 2050년 대구의 50년 이상 노후 주택은 현재의 11배가 넘는 47만5천가구까지 급증할 것으로 추산됐다. 현재 대구의 총 주택 수가 약 106만 가구인 점을 감안하면, 도시에 있는 주택 2채 중 1채(약 45%)는 지은 지 50년이 넘는 '초노후 주택'이 되는 것이다. 나아가 2070년에는 초노후주택이 전체 주택의 92%(97만9천가구)에 달하는 '초노후 주택 사회'가 될 것으로 전망됐다. 즉, 주택 10가구 중 9가구가 50년이 넘은 주택인 셈이다.

연구원은 인구 감소 환경 속에서 대구의 주택 수급 불균형이 단순한 공급 조절만으로는 해결하기 어려운 '구조적 늪'에 빠졌다고 진단했다.

지난 20년(2005~2024년)간의 평균 공급량이 향후에도 그대로 유지되고 기존 주택의 멸실이 없다고 가정할 경우, 2070년 기준 대구의 주택 수급비는 무려 '2.45'까지 치솟는다. 수급비가 1.0을 넘으면 수요보다 공급이 많다는 뜻으로, 가구 수요에 비해 주택이 2.4배 이상 과잉 공급되는 심각한 미분양 및 빈집 사태를 맞이하게 된다.

정부가 인위적으로 공급량을 통제하고 멸실을 유도하는 '낙관적 시나리오'를 적용해도 상황은 녹록지 않다. 향후 10년 단위로 공급량을 20%씩 차례로 감소시키고, 동시에 노후 주택의 60%를 철거(멸실)하는 강력한 대책을 병행하더라도 수급비는 '1.36'에 머무는 것으로 분석됐다. 공급 통제와 대규모 정비를 동시에 진행하더라도 여전히 시장이 감당하기 힘든 공급 과잉 상태가 지속된다는 의미다.

국토연구원은 고령가구 증가와 노후 주택 누적으로 인한 지방의 공급 과잉을 막기 위해 과거의 대량 공급에서 벗어나 '국가균형발전 연계형 정주기반 강화 정책'으로 전환해야 한다고 강조했다.

연구원은 ▷빈집 정보관리 시스템 구축 ▷거주 유도구역제도 도입 ▷복수주소제 도입 ▷체류형 주거 확대를 제시했다.

국토연구원 관계자는 "인구 감소기 지방 도시의 주택 정책은 더 이상 '얼마나 짓느냐'가 아니라 '어떻게 관리하고 활용하느냐'의 문제"라며 "지방 주택 시장의 붕괴를 막기 위해 생활인구를 유입할 수 있는 제도적 패러다임 전환이 시급하다"고 제언했다.