전월세 신고 30일 넘기면 과태료 30만원… 기준일은 계약서 쓴 날

계도기간 지난해 5월 종료, 6월 1일 이후 계약부터 부과 신고율 95.8%, 모바일 간편인증 14종으로 확정일자까지 무료

강남구 한 부동산 중개업소에 붙은 매물 정보. 연합뉴스

전월세 신고제 4년 계도기간이 끝나면서 임대차 계약 신고를 30일 넘긴 집주인과 세입자에게 최대 30만원의 과태료가 매겨지고 있다. 국토교통부가 지난해 4월 배포한 주택 임대차 계약 신고 안내 자료를 보면 계도기간은 지난해 5월 31일로 종료됐다. 과태료는 6월 1일 이후 체결된 계약부터 부과 대상이다. 30일을 세는 출발점은 이사한 날도, 잔금을 치른 날도 아닌 계약서에 서명한 날이다. 제주시가 지난 7월 공개한 단속 실적에서는 계도 종료 뒤 1년 동안 262건에 과태료 294만원이 실제로 부과됐다.

◆ 계도 끝나자 제주시에서만 1년간 262건 부과

제주시 종합민원실이 집계한 이 실적은 지연 신고를 비롯한 임대차 신고 의무 위반을 단속한 결과다. 262건에 294만원이면 건당 평균 1만원을 조금 넘는다. 상한 30만원과는 거리가 있지만, "신고를 안 해도 그만"이던 4년이 끝났다는 신호다.

지연 신고 과태료는 지연 기간과 계약 금액에 따라 최저 2만원부터 차등 매겨진다. 액수가 작다고 넘길 일은 아니다. 계약 내용을 고의로 축소하거나 사실과 다르게 적어 낸 거짓 신고는 100만원이 그대로 유지된다.

◆ 30일 시계는 잔금일이 아니라 계약서 작성일부터 돈다

가장 흔한 실수가 기산점 착각이다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2는 계약 체결일로부터 30일 이내 신고를 못 박고 있다. 계약서를 쓰고 두 달 뒤에 입주하면 이삿날을 기다리다가 이미 기한을 넘긴다.

서울 마포구에서는 대학가 원룸 세입자들이 가계약서 작성일을 기준으로 30일이 지나 지연 신고 통지를 받는 사례가 잇따랐다. 계약서에 도장을 찍은 그날, 스마트폰으로 사진을 올려 두는 것이 가장 안전하다.

◆ 보증금 6000만원·월세 30만원 초과면 대상, 군 지역은 빠져

신고 의무는 보증금 6000만원 또는 월세 30만원을 넘는 주택 임대차 계약에 붙는다. 둘 중 하나만 초과해도 대상이다. 수도권 전역과 광역시, 세종시, 도 지역의 시 단위가 해당하고, 경기도를 뺀 도 지역의 군 단위는 제외된다.

신고하지 않아도 되는 계약도 있다. 임대료 증감이 없는 재계약과 묵시적 갱신은 의무에서 빠진다. 다만 보증금이나 월세가 한 푼이라도 바뀐 갱신 계약은 신고해야 한다.

◆ 신고율 82.2%→95.8%, 과태료 상한은 100만원에서 30만원으로

국토부 집계로 2024년 기준 추정 대상 거래 223만6천건 가운데 214만1천건이 신고돼 신고율은 95.8%였다. 제도가 도입된 2021년 82.2%에서 2022년 89.6%, 2023년 94.1%로 해마다 올랐다.

과태료는 오히려 가벼워졌다. 종전 4만~100만원이던 지연·미신고 구간이 2만~30만원으로 낮아졌다. 한국부동산원이 지난해 5월 내놓은 대국민 인식조사에서도 완화 근거가 확인된다. 전월세 거래 당사자 4천320명 중 77%가 종전 과태료가 과하다고 답했다.

◆ 월세 30만원 아래로 낮추고 관리비 올리는 꼼수도

기준선이 명확한 만큼 우회로도 생겼다. 임대소득 노출을 꺼리는 임대인이 월세를 30만원 이하로 맞추고 관리비를 20만~30만원으로 올려 받는 방식이 대표적이다. 청년 주거 시민단체들은 이런 전가가 결국 1인 가구 부담으로 돌아온다고 지적한다.

대한공인중개사협회는 고령 임대인의 모바일 간편인증 접근성이 떨어져 방문 신고 부담이 남아 있다는 점, 세원 노출을 우려한 계약 기피 가능성을 문제로 든다. 일선 중개업계에서는 제도를 몰라 억울하게 과태료를 무는 정보 격차 사례도 거론된다.

◆ 간편인증 14종, 계약서 사진 한 장이면 확정일자까지

신고 창구는 행정복지센터만이 아니다. 부동산거래관리시스템에 스마트폰 브라우저로 접속하면 카카오·네이버를 포함한 14종 간편인증으로 앱 설치 없이 신고한다. 계약서를 첨부해 한쪽이 신고하면 공동 신고로 간주된다.

실익도 있다. 신고가 끝나면 600원인 수수료 없이 확정일자가 자동으로 부여돼 우선변제권을 바로 확보한다. 확정일자만 따로 받아 두고 신고는 하지 않은 가구에는 미신고 사실을 알리는 모바일 알림이 간다.

국토교통부는 계도기간 종료를 알리면서 과태료 부과가 신고제 안착을 위한 조치라며, 신고 편의를 개선하고 홍보를 늘려 과태료 대상을 줄여 나가겠다고 밝혔다.