금리 0.25%p 오르면…상승기 6개월 뒤 아파트값 1.2% 하락

국토연 "금리 상승기 집값 하락 충격 단기에 집중"
서울 주택 매입 임대보증금 비중 27.1%→6.6%…대출·증여 비중은 확대

경기도 하남시 검단산 정상에서 한 남성이 서울 강동구와 광진구 일대 아파트 단지를 바라보는 모습. 2026.6.6. 홍준표 기자

금리 상승기에 금리가 0.25%포인트(p) 오르면 6개월 뒤 전국 아파트 매매가격이 1.2% 하락한다는 분석이 나왔다. 금리 인상의 주택시장 충격이 장기보다 단기에 집중되는 양상이다.

국토연구원은 23일 국토이슈리포트 제95호 '금리 상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점'을 통해 이같이 밝혔다. 연구진은 2006년 1월부터 올해 7월까지 247개월의 KB 아파트 매매가격지수 등을 활용해 금리 충격에 따른 주택가격 변화를 금리 국면별로 분석했다.

금리 상승 국면에서 기준금리가 0.25%p 오를 경우 전국 아파트 매매가격은 6개월 뒤 1.2% 하락하는 것으로 추정됐다. 12개월 뒤에는 1.1%, 24개월 뒤에는 0.9% 하락했다. 반면 전체 기간을 분석하면 하락 폭은 6개월 뒤 0.5%, 12개월 뒤 0.9%, 24개월 뒤 1.2%로 시간이 지날수록 커졌다.

금리 하락기에는 반대였다. 기준금리가 0.25%p 내려가면 전국 아파트값은 6개월 뒤 0.6%, 12개월 뒤 1.2%, 24개월 뒤 1.7% 상승하는 것으로 분석됐다.

연구진은 금리 상승 국면의 가격 하락 반응이 6개월과 12개월 시점에서는 통계적으로 유의했지만 24개월 시점에서는 유의하지 않았다고 설명했다. 실제 주택가격은 경기와 주택 수급, 유동성, 정책, 시장 기대 등 다양한 요인의 영향을 받는 만큼 중장기 효과는 신중하게 해석해야 한다는 것이다.

한국은행은 7월과 8월 기준금리를 각각 0.25%p 인상해 현재 연 3.00%로 운용하고 있다. 연구진은 이번 금리 상승기를 1999년 이후 일곱 번째 금리 상승 국면으로 분류했다. 직전 상승기인 2021년 8월 이후에는 서울 아파트 실거래가격이 금리 인상 시작 15개월 만에 20.0% 하락했다. 이번에는 시장금리가 지난해 하반기부터 올랐지만 서울 아파트 실거래가격이 올해 7월 1년 전과 비교해 14.5% 상승했다.

주택 매입 자금 조달 구조도 달라졌다. 서울 주택 매입 자금 중 임대보증금 비중은 2021~2022년 27.1%에서 2023~2025년 16.1%, 올해 1~4월 6.6%로 낮아졌다. 반면 금융기관 대출 비중은 15.7%에서 22.6%, 23.6%로 높아졌다. 주식·채권 매각대금은 3.4%에서 6.6%로, 증여·상속은 3.7%에서 6.4%로 확대됐다.

국토연은 "금융기관 대출뿐 아니라 정책금융, 기업·개인사업자 대출, 전세보증금, 증여 및 가족 간 차입 등 다양한 자금 유입 경로를 함께 살펴보고, 금리와 유동성 여건을 종합적으로 고려한 주택시장 관리가 이뤄져야 한다"고 제언했다.

이어 "취약차주의 경우 금리 상승에 따른 상환 부담이 상대적으로 크게 나타날 수 있어 연체 가능성 등 금융건전성 관리가 중요하다"며 "금리·유동성 국면 지표를 정기적으로 작성해 정책 대응의 기초자료로 활용하고, 통화·금융·주택당국 간 정보 공유와 협의를 강화해야 한다"고 밝혔다.