[경매 프리즘] 지상권과 임차권

지상권은 제한물권(制限物權)으로서, 타인의 토지를 직접'배타적으로 지배할 수 있는 용익물권(用益物權)이다. 이는 법정지상권과 관습법상 법정지상권으로 나눌 수 있다. 전자에는 전세권상의 지상권, 저당권상의 지상권, 가등기담보법상의 지상권, 입목법상의 지상권이 있다. 후자에는 분묘기지권이 있다.

지상권은 타인의 토지 위(지하 포함)에서 정해진 기간(건물 및 수목의 경우 5년 이상 30년 이하) 동안 건물, 공작물, 수목 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리로서 민법상 물권(物權)이다.

전세권은 임차인(전세권자)이 일정금액의 전세금을 임대인(전세권설정자)에게 지급(보관)함으로써 계약기간 동안 당해부동산을 사용'수익할 수 있는 권리를 얻는 반면 임대인은 전세금의 이자수입을 차임(사용료)에 갈음하는 방법으로써, 민법에 규정된 8가지 물권 중 하나이다.

임차권은 민법 제618조(임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용'수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다)에 규정돼 있듯이 타인의 토지를 사용'수익할 수 있는 권리이지만 물권인 지상권 및 전세권과 달리 단순 채권(債權)일 뿐이다.

한편 주택에 대한 임차권은 민법에 대한 특례법(주택임대차보호법)에 따라 임차인 일방이 전입신고 및 확정일자를 받음으로써 물권과 유사한 권리를 확보할 수 있다. 이는 상가건물도 마찬가지이지만(상가건물임대차보호법) 임차보증금과 월세(100을 곱한 금액)의 합계금액이 일정 금액 이하여야 한다.

임대차보호법상 확정일자 제도는 임대인의 동의와 등기비용이 필요한 전세권 설정보다 편리하지만 전세권자가 갖는 경매신청권(민법 제318조)이 없어 임대차 기한이 경과한 후 보증금을 반환받지 못하는 경우에도 경매신청이 불가능해 법원의 판결을 받아야 하는 등 불편이 따른다.

다만 후순위 임차인일지라도 보증금이 일정 금액 미만일 경우에는 최초근저당 등 물권보다 먼저 일정액을 배당하는 등 유리한 면도 없지 않다. 다만, 지역 및 최초근저당 설정일에 따라 다르다.