손피거래 앞으로 양도세 전부 다 낸다…17억 분양권 손피거래 세금 두 배 늘어

24일 오후 입주를 3일 앞둔 서울 강동구 올림픽파크포레온 단지 모습. 올림픽파크포레온은 전체 가구 수가 1만2천32가구에 이르는 단일 단지 기준 국내 최대규모 아파트 단지다. 연합뉴스

분양권 시장에서 종종 쓰이는, '손에 쥐는 프리미엄'의 약칭 '손피거래'가 앞으로는 어려워질 것으로 보인다. 정부가 양도가액 산정 방식을 바꿔 세 부담이 대폭 늘어나게 돼서다.

25일 국세청은 "최근 손피거래 시 양도소득세 계산 방법에 관한 해석이 변경됐다"고 밝혔다. 이는 기획재정부의 해석이 바뀐 데 따른 것이다. 손피거래는 매수자가 매도자의 양도세를 대신 부담하는 조건으로 체결하는 매매거래를 뜻한다.

기존에는 손피거래 매수자가 부담하는 양도세에 대해 최초 1회만 양도가액에 합산해 계산하도록 했다. 예를 들어 분양권을 12억원에 취득해 17억원에 매매하는 경우 일반적인 거래에서는 매도자가 양도차익 5억원에 대해 3억2천800만원(세율 66%)의 양도세를 내야 한다.

이를 손피거래로 매매하면 기존 세법해석에서는 매매가 17억원에 양도세 3억2천800만원을 한번 더한 20억2천800만원이 양도가액이 되고, 양도세액은 5억4천500만원이 된다.

바뀐 세법 해석은 매수자가 부담하는 양도소득세 전부를 양도가액에 합산하도록 했다. 양도세를 최초 1회만 가액에 합산하는 것이 아니라 이를 토대로 계산된 2차분, 3차분 등의 양도세를 모두 더해 양도가액을 계산해야 한다는 것이다. 양도세액 5억4천500만원을 다시 합산한 17억4천500만원을 기준으로 양도세액을 새로 계산하는 방식으로, 2차·3차분 등 양도세가 계속 부과된다.

새로운 해석에 따라 손피거래를 하면 양도가액은 26억7천만원으로 상승한다. 이에 따른 양도세는 9억6천600만원으로, 기존보다 2배 가까이 불어난다. 매수자 입장에선 필요한 자금이 약 20억2천800만원에서 26억7천만원으로 크게 뛰는 것이다.

다만 매수자가 실제 지불한 양도세 및 지방세가 증빙에 의해 확인되는 경우에는 실제 지불한 금액을 양도가액에 합산한다.

국세청은 "손피거래에서 매수자는 양도세 부담을 줄이기 위해 부동산 거래액을 실제보다 낮게 신고하는 '다운거래' 유혹에 빠지기 쉽다. 이는 명백한 위법행위로 과태료 부과 등 불이익을 받을 수 있다"고 경고했다.

그러면서 "신축 아파트 선호 현상에 편승한 분양권 이상 거래에 대한 점검을 강화하고 탈세 행위에 대해 엄정 대응하겠다"고 했다.