전세값 1% 오르면 집값 0.66%↑…갭투자·금리와 맞물려 시장 '출렁'

수도권, 금리 하락 시 집값 상승폭 지방의 5배
국토연 "DSR 유연화·전세대출 규제 강화 필요"

앞산에서 내려다 본 대구 도심 전경. 곳곳에 아파트 건설 현장이 보인다. 2023.10.19. 홍준표 기자

국내 주택시장의 변동성이 전세가격과 갭투자 심리, 금리 변동, 주택담보대출 접근성과 밀접하게 연관됐다는 분석이 나왔다. 특히 금리 하락기에 수도권 집값이 지방보다 5배 이상 큰 폭으로 상승하는 것으로 나타나 지역 간 온도차도 뚜렷했다.

국토연구원은 20일 발표한 '주택시장 변동성 확대의 사회적 비용과 향후 정책방향' 보고서에서 한국 주택시장의 변동성을 높이는 주요 요인으로는 전세가격 변동, 갭투자 심리, 금리 변화, 주택담보대출 접근성 등을 지목했다.

보고서에 따르면 전세가격이 1% 오르면 주택 매매가격은 평균 0.655% 상승하는 것으로 나타났다. 또 갭투자 비중이 1%포인트(p) 늘면 집값은 0.148% 상승하는 것으로 나타났다. 전세제도와 갭투자가 복합적으로 작용해 시장 불안정성을 키우고 있다는 분석이다.

금리 영향은 더 두드러졌다. 2010년부터 2023년까지 데이터를 분석한 결과 금리가 1%p 떨어질 때 수도권 주택가격은 평균 3.2% 상승한 반면 지방은 0.6% 상승에 그쳤다. 이는 금리 인하 시 수도권 시장의 반응이 지방보다 5배 이상 크다는 점을 보여준다.

주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등의 금융 규제가 완화될 때 주택시장도 출렁였다. 실제로 대출 규제 완화 이후 6개월 이내에 주택가격 상승률은 평균 2.1%p 증가한 것으로 나타났다.

이와 함께 변동성 확대에 따른 사회적 비용이 신용대출 연체율 상승, 경매 및 미분양 증가 등으로 이어지며 실물경기에도 부정적 영향을 미친다고 지적했다. 주택가격 상승은 소비 위축과 출산율 저하, 소득불평등 심화와도 관련이 깊은 것으로 나타났다.

국토연은 주택시장 안정화를 위한 정책 방안으로 ▷실수요자 중심의 정책모기지 운용 ▷유한책임대출 제도 도입 ▷금리·경기 사이클에 따라 조정되는 유연한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 체계 구축 등을 제안했다.

박진백 국토연 부동산시장정책연구센터 부연구위원은 "전세대출이 갭투자 자금으로 유입되는 것을 방지하기 위한 규제 정비가 필요하다"며 "일반 전세자금대출에 대한 DSR 적용 확대와 함께 저소득층에 대한 예외 적용, 전세금 과대 책정 및 정보 비대칭 해소를 위한 전세가격 적정성 평가 시스템 도입도 필요하다"고 강조했다.

아울러 ▷소비자물가지수(CPI)에 주택매매가격 반영 ▷프로젝트 리츠 확대 ▷지분투자자에 대한 세제 지원 ▷민간자본 유입을 통한 PF(프로젝트파이낸싱) 구조 개선 등의 방안을 제시했다.