서울 집값 156% 뛸 때 대구 12%↑…'똘똘한 한 채' 세제에 쏠림 심화

대출 규제에도 서울만 불장·지방은 침체
전문가 "주택 수 아닌 자산 기준 과세 검토해야"

부동산 정보 플랫폼 '부동산지인'이 전국 1천만호 이상 공동주택 실거래 가격을 기반으로 빅데이터 및 인공지능(AI)를 활용한 지역별 10년 시세 증감표. 2025.8.19. 부동산지인 제공

서울 집값을 잡기 위해 강력한 대출 규제가 시행됐지만 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 막기에는 역부족이라는 지적이 나온다. 세제 개편 없이는 서울 쏠림과 지방 침체라는 초양극화가 고착화할 수 있다는 우려다.

한국부동산원에 따르면 지난달 서울의 주택 매매가격지수는 전월 대비 0.75% 올랐지만 지방은 0.08% 하락(매일신문 8월 18일 보도)했다. 특히 달서·북·남구 구축을 중심으로 대구는 0.28% 빠졌다. 초고강도 대출 규제를 핵심으로 하는 6·27 대책에도 서울 집값은 '불장'인 반면, 지방은 '찬밥'에 미분양만 쌓이는 것이다.

부동산 정보 플랫폼 '부동산지인'과 강정규 동아대 부동산대학원장이 최근 10년간 아파트 실거래가를 분석한 결과를 봐도 대구 아파트 가격 상승률은 12.27%에 그쳐 서울(156.11%)의 12분의 1 수준에 불과했다.

이 같은 격차 확산 배경에는 세제 구조가 있다는 분석이 나온다. 국회예산정책처가 박훈 서울시립대 세무학과 교수팀에 의뢰한 연구에 따르면 현행 제도는 서울 1주택자를 지방 다주택자보다 유리하게 한다.

서울에 12억원짜리 토지 1필지를 보유한 사람과 수도권에 6억원짜리 토지 2필지를 보유한 사람이 있다고 가정했을 때 둘 다 가격이 두 배로 상승해 6억원 차익을 얻었다면 양도세는 같다. '다토지자' 중과세 규정이 없기 때문이다.

하지만 토지를 주택으로 바꾸면 상황이 달라진다. 서울 12억원 아파트 1채 보유자는 1주택자 비과세 혜택으로 양도세를 내지 않지만, 수도권 6억원 아파트 2채 보유자는 다주택자 중과세로 7천만원의 양도세를 부담한다.

이 같은 규제는 다주택자의 매물을 잠기게 하고, 증여·보유 선호를 부추겨 시장 왜곡을 낳는다는 지적이다. 또 시세차익을 얻은 1주택자가 양도세 없이 갈아타기를 할 수 있어 조세 형평성 문제도 제기된다.

박 교수는 "'주택 수'에 따른 세 부담 격차는 납세자 행태에 왜곡을 가져오고, 조세 회피를 유발한다"며 "다주택자 중과세 제도는 유지하되 '양도차익' 또는 '자산 총액'에 따라 세율에 차등을 두는 방식을 검토해야 한다"고 제안했다.

실제로 미국·독일·일본·프랑스는 주택 수와 무관하게 실거주 요건을 충족하면 세금을 감면한다. 영국도 다주택자 중과세 개념 없이 단일 세율을 적용한다.

연구진은 또 다주택자 중과세율을 폐지하고 보유 목적과 기간을 중심으로 과세 체계를 재설계하는 방안, 1주택자 비과세 기준(현재 12억원)의 재검토가 필요하다고 지적했다.