내 집 마련 꿈 이룰까… 큰 평수로 갈아타볼까…

미분양 양도세 감면, 당분간 저금리 기조 각종 할인혜택도 많아

부동산경기 침체는 실수요자에겐 좋은 조건에서 내 집을 마련할 수 있는 기회가 된다. 소비자들이 대구도시공사의 죽곡지구 청아람2'3단지 모델하우스에서 입지와 분양조건 등을 따져보고 있다. 정운철기자 woon@msnet.co.kr

경제지표상으로 경기는 회복되고 있지만, 부동산시장에는 여전히 냉기가 흐른다. 조정국면이 지속되고 있는 가운데 '버블론'(거품논쟁)에 대한 상반된 주장이 제기되고 있기 때문이다. 그러나 대부분 전문가들은 일정 기간 약보합세가 이어질 전망이나, 시장의 유동성이 풍부하고 저금리가 유지되고 있어 올 하반기에는 부동산시장이 서서히 회복세로 돌아설 것이란 전망을 조심스럽게 내놓고 있다.

따라서 여유가 있다면 지금이 내 집을 마련하거나 큰 평형으로 갈아타기에 좋은 시점이다. 물론 많은 대출을 안고 단기 시세차익(프리미엄)을 노린 투자는 금물이다.

◆실수요자라면 지금이 내 집 마련 기회

국토해양부 통계에 따르면 3월 말 기준 전국의 미분양 아파트는 11만2천910가구이며, 이 중 대구는 1만6천2가구, 경북은 1만2천100가구에 이른다. 대구의 경우 현재 미분양 아파트 물량은 ▷2003년(4천159가구) ▷2004년(3천250가구) ▷2005년(3천274가구) ▷2006년(8천732가구)에 비해 2~4배 많은 편이다.

미분양 아파트는 정식 계약기간이 끝나도록 팔리지 않은 물량이다. 하지만 잘 고르면 돈이 될 수 있다는 점에서 부동산시장에서는 '흙속의 진주'라고 불린다. 건설사로서는 미분양 아파트가 사업의 발목을 잡는 짐이 되고 있다. 미분양 아파트에 상당한 자금이 묶여 있기 때문에 직'간접적인 할인, 중도금 이자 후불제, 분양가 보장, 무이자 대출 지원 등 다양한 판촉수단을 동원해서라도 팔아야 한다. 반대로 소비자들에겐 유리한 입장에서 내 집을 마련하기 위한 좋은 기회가 될 수 있다. 분양대행사 ㈜장백 박영곤 대표는 "주거를 목적으로 아파트를 구입하려면 지금이 적절한 시기"라며 "미분양 아파트는 2년 전 분양가에 각종 할인혜택이 있기 때문에 발품을 팔면 자신에게 맞는 좋은 집을 고를 수 있을 것"이라고 말했다.

여기에 미분양 아파트에 대한 양도세 감면 혜택도 주어진다. 정부는 올해 2월 11일 현재 지방 미분양주택을 내년 4월 30일까지 취득할 경우 5년간 발생한 양도차익에 대한 세금을 감면키로 했다. 특히 이번에는 건설사의 분양가 인하를 유도하기 위해 분양가격 인하율에 따라 양도세 감면율을 차등 적용한다. 분양가 인하율이 10% 이하인 경우 60%, 10% 초과~20% 이하인 경우 80%, 20% 초과인 경우 100%의 양도세가 감면된다.

◆옥석을 잘 가려라

미분양에는 원인이 있다. 시장의 수요를 정확히 예측하지 못했거나 트렌드를 반영하지 못했기 때문이다. 부동산경기가 좋은 시절에도 미분양은 존재했다. 방향이 좋지 않거나 저층 아파트의 경우 소비자들이 구입을 꺼렸기 때문이다. 하지만 현재 시장에 나와 있는 미분양 아파트들은 입지나, 층, 방향 등이 좋은데도 경기침체, 공급과잉 등 외부 요인에 의해 팔리지 못한 물량이 상당수에 이른다.

미분양 아파트를 잘 고르면 내 집 마련의 기회가 될 뿐만 아니라 시세차익까지 기대할 수 있다. 따라서 다양한 정보수집과 발품이 필요하다. 우선 입지여건을 잘 따져야 한다. ▷교통 ▷교육여건 ▷생활편의시설 ▷개발계획 등을 살펴야 한다. 그리고 단지 규모가 500가구 이상인 대형단지 여부, 아파트 브랜드의 선호도 등도 공략 포인트다. 내부설계나 단지 내 배치, 층과 방향도 따져봐야 한다. 건설사의 경영상태도 고려할 대상이다. 자금부족으로 자칫 공사가 중단되면 재산상 피해를 입을 수 있기 때문이다. 아울러 주변 아파트와 시세를 비교해 분양가 수준을 확인해야 한다.

준공 후 미분양 아파트에도 관심을 가져보자. 준공 후 미분양 아파트는 건설사 입장에서는 '악성 재고'이지만, 소비자들에겐 완공된 집을 눈으로 확인하고 바로 입주할 수 있다는 장점이 있다. 다만 준공 후 미분양 아파트는 분양한 지 시일이 지난 아파트이기 때문에 설계나 구조 등이 유행에 뒤처져 있을 수 있다. 생활하는 데 불편함이 없는 구조인지 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋다. 3월 말 기준 대구의 준공 후 미분양 아파트 물량은 1만1천335가구이다. 전용면적별로 보면 60㎡ 미만은 96가구, 60~85㎡ 3천819가구, 85㎡ 초과 7천420가구이다. 경북에는 준공 후 미분양 아파트가 5천638가구에 이른다.

◆연말까지 입주물량 1만가구

올해 대구의 입주예정 아파트 가운데 최대 규모인 달서구 상인 화성파크드림이 3월 24일부터 입주를 시작했다. 송현주공아파트 재건축 사업으로 조성된 이 단지는 달서구의 핵심 위치에 들어서는데다 대규모(2천420가구)여서 분양 때부터 '달서구의 랜드마크'로 관심을 끌었다. 송현주공아파트 재건축정비사업조합이 시행하고 화성산업이 시공했다. 상인 화성파크드림은 지하 2층, 지상 18층부터 28층짜리로 총 27개동 규모이며, 전용면적 59~157㎡로 구성됐다. 대우건설이 달서구 상인동 세경백조1차아파트를 재건축한 대구상인푸르지오(698가구)도 지난달 말부터 입주하고 있다. 8월에는 달서구에서 최고층 고급주상복합아파트인 대우월드마크웨스트엔드(994가구'감산동)가 입주할 예정이다.

분양대행사 ㈜리코씨앤디 조사에 따르면 올해 대구의 신규 입주 아파트 물량은 13개 단지 9천888가구(일반분양 7천872가구)이다. 주로 상반기(62%)에 입주물량이 몰려 있다. 지역별(일반분양 기준)로는 ▷달서구 2천455가구 ▷동구 1천651가구 ▷수성구 1천300가구 ▷북구 1천73가구 ▷서구 1천39가구 ▷남구 354가구 등의 순으로 나타났다.

평형별로 보면 ▷20평형대(343가구'4%) ▷30평형대(3천530가구'45%) ▷40평형대(2천186가구'28%) ▷50평형대(926가구'12%) ▷60평형대 이상(887가구'11%) 등으로 20, 30평형대와 40평형대 이상이 각각 절반이다.

김교영기자 kimky@msnet.co.kr