[부동산 돋보기] 부동산 매수 타이밍은?

금리 떨어지거나 부동산 규제 풀리면 유리…매매가 보다 임대가·전세가 높은 때 적기

'무릎에 사서, 어깨에서 팔아라!'

이는 부동산 투자의 기본법칙이다. 그러나 막상 투자자 입장이 되면 매수시기를 언제로 할지 고민하게 된다. 필자가 20여 년간 공인중개사사무소를 운영하면서 고객으로부터 가장 많이 받는 질문도 '지금이 부동산을 구입해야 하는 시점인가? 아니라면 언제쯤 구입하면 좋겠는가?' 즉, 매수 타이밍에 관한 물음이었다. 부동산 투자는 타이밍이 매우 중요하기 때문이다.

투자시기 결정에는 대내외적인 경제상황과 금리의 변동이나 정부정책의 방향을 잘 살펴야 하고, 수요와 공급의 변화와 인근 지역을 포함한 대상 지역의 개발 호재를 비롯한 입지여건 등도 잘 고려해야 한다. 부동산의 미래가치를 충분히 예측하는 등 흐름을 잘 판단하는 것이 중요하다. 이런 점들을 꼼꼼히 따져보면 굳이 전문가가 아니라도 언제쯤 부동산을 구입해야 좋을지 어느 정도 예측할 수 있을 것이다. 다만, 본인이 스스로 결정하기 어렵다면 이런 점을 유의하면 좋을 것이다.

첫째, 금리가 하락하는 시점이 유리하다. 부동산 투자와 금리는 서로 밀접한 관계에 있다. 금리가 하락하면 예금은 줄어들고 부동산투자는 늘어나게 된다. 금리에 영향이 큰 부동산 상품은 수익용 부동산이다. 현재 12개월째 기준금리가 1.5%대를 유지하다가 최근 0.25% 추가 인하되면서 이자 부담이 적다 보니 낮은 금리의 대출을 이용하여 레버리지 효과(leverage effect: 지렛대 효과)를 보려는 부동산 투자자들이 많은 실정이다. 금리가 내리면 부동산가격 상승을 가져온다.

둘째, 부동산 정책의 변동으로 규제가 풀리는 시점이 적기이다. 정부가 각종 규제를 강화하면 소비자들의 매수심리가 극도로 위축되고, 수요 감소로 부동산가격 하락을 가져온다. 반대로 규제를 풀기 시작하면 수요가 증가해 매수심리가 살아나면서 가격이 상승하게 된다. 따라서 투자를 고려하는 매수자 입장에서는 각종 법안이나 규제가 풀리는 시점이 매수 적기라고 할 수 있다.

셋째, 매매가격 대비 임대가'전세가가 높을 때가 매수타이밍이다. 이는 장래 세입자들이 매매수요로 전환될 경우 매매 가격상승으로 이어질 가능성이 높기 때문이다.

역발상적인 생각도 필요하다. 즉, 부동산투자에 있어 '거꾸로 생각하기'는 역행분석(retrogarde analysis)이라고도 불리는데, 현재의 상황에서 최적의 선택을 찾는 것이 아니라 문제가 풀린 상황을 먼저 가정한 뒤 부동산 투자를 결정하는 방법이다. 아무튼 좋은 투자는 나와 상대방 모두가 이익이 되는 투자이고, 좋은 물건을 싸게 사는 방법은 남들이 팔려고 하는 바로 지금이 아닐까?