[경매 프리즘] 대항요건·대항력·우선변제권

전입신고 마쳤다고 임차보증금 보호 못 받아

대항요건을 갖춘 임차인과 대항력 있는 임차인의 권리는 확연히 다르다. 이사를 하고 전입신고(또는 사업자등록)를 마치면 '대항요건을 갖추었다'고 한다.

그러나 대항요건(이미 발생하고 있는 권리관계를 타인에 대하여 주장할 수 있는 요건)을 구비했다고 해서 임차보증금 전액을 보호받을 수 있는 것은 아니다. 대항요건이 있더라도 그날이 말소기준등기(저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기)일보다 빠른 경우에 한해 임차보증금 전액을 보호받을 수 있는데 이를 '대항력 있는 임차인'이라 한다.

즉, 임차한 주택이 경매될 경우 대항요건만 갖춘 사람은 임차보증금을 보호받지 못할 수 있지만, 대항력 있는 임차인은 자신의 임차보증금 전액을 확보할 수 있다.

다만 대항력 있는 임차인도 경매 시 우선변제권을 행사하기(배당받기) 위해서는 주택(상가, 사무실 등)의 인도(점유)와 전입신고에 더하여 확정일자를 받아야 하고, 이를 매각결정기일까지 존속시켜야 한다. 만약 매각결정기일 전에 이사를 하면 우선변제권이 소멸된다.

계약과 이사 후에 전입신고를 한 날이 근저당 등 말소기준등기일보다 앞서면 대항력이 있어서 그 자체로서 효력을 발휘하지만 확정일자는 자체만으로는 효력이 없고 대항력이라는 동반자가 필요하다.

부동산에 대한 권리를 날짜 순으로 정리해 '전입신고⇒확정일자⇒근저당' 또는 '확정일자⇒전입신고⇒근저당'의 순서라면 임차인은 근저당권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있다. 하지만 전입신고와 근저당이 같은 날이고 그 후의 날에 확정일자를 받았거나, 확정일자를 먼저 받고 근저당과 전입신고를 한 날이 같다면 배당순위에서 뒤진다.

그러나 전입신고일이 빠르고 확정일자와 근저당일이 동일하다면 임차인과 근저당권자는 동순위가 되어 금액 비율대로 안분하여 배당을 받게 된다. 다만 이 경우 임차인은 대항력이 있어서 미배당 잔액을 매수인(낙찰자)이 인수해야 한다. 전입신고의 효력은 당일 0시부터이기 때문이다.

한편 대항력 있는 임차인이 임차권등기를 마친 경우에는 대항력 요건인 전입과 점유를 더 이상 유지하지 않아도 된다. 임차인이 가지고 있던 권리의 효력이 그대로 유지되기 때문이다. 다만 임차권등기는 계약 기간이 만료되어야 가능하고 신청법원의 임차권등기명령을 원인으로 한 주택(상가건물)임차권이 등기부에 등재된 후라야만 효력이 발생한다.