[부동산 돋보기] 임대차 보호법·민법 차이점

상가 임대차와 관련하여 실무를 보다 보면, 법해석을 두고 고충을 토로하는 사례가 많다. 일반적으로 상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 규정을 들어 해석을 하고 있지만, 최초 상가건물을 임차한 후 갱신기간을 포함하여 5년이 경과했거나, 임대차 금액이 지역별 환산보증금(보증금+(월임대료×100))을 초과한 경우, 상임법의 규정을 적용받지 않고 민법에서 정한 임대차 규정을 적용해야 한다. 오늘은 상임법과 민법의 차이점을 내용별로 구분하여 명확한 법률해석을 세워보자.

먼저, 대항력 취득에서 차이점이 있다. 대항력(對抗力)은 임차인이 제3자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리를 말하는데, 상임법(제3조 제1항)에서는 상가건물의 인도(입점)와 사업자등록을 신청한 때는 그다음 날부터 제3자에게 대항력을 주장할 수 있지만, 민법(제621조)의 경우 임대차 등기를 한 때부터 제3자에게 대항력이 인정된다. 차임 증감청구에 대해서는 어떠한 차이점이 있을까? 먼저 상임법(제11조 제1항 및 동법 시행령 제4조)에서는 일정한 사유 즉, 차임이나 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 경제 사정의 변동으로 증감이 발생한 경우 그 부담금을 청구할 수 있으며, 증액의 경우 차임 및 보증금의 연 9% 범위 내로 제한하고 있다. 이에 반해 민법은 상임법에서 언급한 일정한 사유발생 시 별다른 제한 없이 증감청구가 가능하다.(민법 제628조)

묵시적 갱신의 경우, 상임법에서는 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 임차인에게 갱신 거절 통지 및 조건변경의 통지를 하지 않은 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 있으며, 이 경우 존속기간은 1년으로 본다. 하지만 이와 같은 묵시의 갱신 이후 쌍방간의 해지통고를 할 경우, 임대인은 1년 이내에 해지통고를 할 수 없지만 임차인은 언제든지 통고가 가능하며 해지통고를 한 날로부터 3개월이 지나면 임대차는 해지가 된다.(제10조 제4, 5항) 민법에서도 전 임대차와 동일한 조건으로 묵시의 갱신기간을 두고 있으며 묵시의 갱신 이후 당사자는 언제든지 해지통고가 가능하며 임대인의 해지통고는 6개월, 임차인은 통고 후 1개월이 지나면 임대차는 해지가 된다.(민법 제635조 및 제639조 제1항 단서)

* 상임법 적용대상 환산보증금(대구광역시-2억4천만원 이하, 경상북도-1억8천만원 이하)