[알쏭달쏭 생활법률 상식]법원의 판결없이 구분소유건물에 단전·단수조치를 할 수 있나요?

Q : A는 공장형 아파트 집합건물의 여러 개의 호실을 구분소유하고 있습니다. A가 납부하여야 할 관리비는 전체 집합건물의 20%에 해당합니다. 집합건물의 관리단은 A가 관리비를 수개월 째 연체하자 A를 상대로 관리비 납부를 독촉하고 관리규약에 따라 단전, 단수조치를 하였습니다. 관리단의 이러한 단전, 단수조치는 적법할까요?

A : 아파트, 상가 등 집합건물의 구분소유자가 관리비를 연체한 경우에 관리단은 관리규약에 의하여 단전, 단수조치를 취합니다. 이와 관련하여 구분소유자와 관리단 사이에 업무방해 형사고소, 단전단수금지가처분 등 민·형사상 분쟁이 많이 발생합니다.

관리단은 한국전력공사와 집합건물의 전기공급계약을 체결하고 집합건물의 전기요금을 일괄하여 납부합니다. 일부 구분소유자 중 일부가 전기요금을 연체할 경우 다른 구분소유자가 연체된 관리비를 분담하여 납부해야 합니다. 그래서 관리단은 법원의 판결이 없더라도 관리비를 연체한 구분소유자를 상대로 곧바로 단전, 단수조치를 취하여 구분소유자가 연체한 관리비를 납부하도록 압박을 가합니다.

집합건물법 제28조, 제29조에 의하면 구분 소유건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 법에서 규정하지 아니한 사항을 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권 각 4분의 3 이상 찬성을 얻어 제정하여 시행할 수 있습니다.

이 규약은 그 내용이 강행법규에 위반된다거나 구분소유자의 소유권을 필요하고, 합리적인 범위를 넘어서 과도하게 침해 내지 제한함으로써 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 볼 정도로 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 특별한 경우를 제외하고는 유효합니다. 현재 대부분 집합건물의 관리규약에는 단전, 단수에 관한 근거규정을 두고 있습니다.

그러나 집합건물의 관리규약에 단전, 단수에 관한 근거 규정이 있더라도 관리단의 단전, 단수조치가 언제나 정당한 행위가 되는 것은 아니고 일정한 요건을 갖추어야 단전, 단수가 적법하게 됩니다. 단전·단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 합니다.(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598).

관리규약의 단전, 단수에 관한 근거 규정 이외 단전단수 조치를 취하기 위한 관리단의 별도의 결의가 있었는지, 관리비연체가 지속될 경우 단전단수를 예고하였는지, 집합건물의 다른 구분소유자들의 피해 정도와 다른 구분소유자들의 이익을 위하여 단전단수를 할 수 밖에 없는 사정이었는지, 관리비를 연체한 구분소유자에게 관리비 연체에 대한 정당한 권리나 사유는 없었는지 여부를 종합적으로 검토하여야 합니다.

사안에서 A가 연체한 관리비 금액이 전체 집합건물의 20%에 이르는 점, 관리단이 A에게 연체된 관리비 납부를 독촉하고, 관리비 연체를 지속할 경우 단전, 단수하겠다는 예고를 한 후 단전단수에 관한 관리단의 결의를 얻었다면 이러한 단전, 단수조치는 건물의 관리와 다른 구분소유자들의 이익을 위하여 필요한 최소 범위 내에서 한 것으로 적법하고, 정당합니다.

김판묵 변호사(법무법인우리하나로)