[알쏭달쏭 생활법률] 법인 명의로 주택 임차…전세보증금 누구에게 청구?

Q : 갑 법인은 직원들의 기숙사로 사용할 목적으로 을 소유의 빌라를 전세보증금 1억 5,000만원에 임차하였습니다. 이후 직원 3명이 위 빌라로 이사하였고, 각 직원은 위 빌라를 주소지로 하여 주민등록을 하였습니다. 그런데 을은 위 임대차 계약을 체결한 1년 후에 위 빌라를 병에게 매도하였습니다. 갑 법인은 위 빌라에 대한 임대차 계약이 종료된 후 빌라의 소유자인 병에게 전세보증금의 반환을 청구하였습니다. 그러나 병은 자신에게 전세보증금을 반환할 책임이 없다며 그 이행을 거부하고 있습니다. 누구의 말이 맞는 걸까요?

A : 주택의 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 주택을 인도받고 그 주택을 주소지로 하여 주민등록을 하게 되면 그 임대차를 제3자에 대항할 수 있는 대항력을 취득하게 됩니다. 이러한 대항력은 주택의 새로운 소유자에게도 주장할 수 있는데, 그 구제척인 내용은 주택임대차보호법 제3조 제4항이 정하고 있습니다. 이에 따르면 주택의 임차인이 대항력을 취득한 경우 주택의 새로운 소유자는 임차인과의 관계에서 전 소유자와 동일한 권리의무를 부담하게 됩니다.

따라서 주택의 임대차 계약 후 주택이 제3자에게 매매된 경우 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력을 취득한 임차인은 원칙적으로 임대차 계약을 체결한 전 소유자가 아니라 새로운 소유자에게 전세보증금의 반환을 청구해야 합니다.

그러나 임차인이 법인인 경우에는 이야기가 달라지는데요. 법인은 그 명의로 주민등록을 할 수가 없어 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정하고 있는 대항력을 취득할 수 없기 때문입니다. 따라서 법인이 임차인인 경우 그 전세보증금은 새로운 소유자가 아니라 전 소유자에게 반환을 청구해야 합니다.

그렇다면 이 사안처럼 법인의 직원이 주민등록을 한 것을 법인의 주민등록으로 볼 수는 없는 것일까요? 이에 대하여 대법원은 '법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수 없다(대법원 1997. 7. 1. 선고 96다7236판결)'고 판시한 바 있습니다.

결국 법인 명의로 주택을 임차한 경우 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정하고 있는 대항력을 취득할 수 없고, 따라서 전세보증금의 반환은 새로운 소유자가 아니라 전 소유자에게 그 반환을 청구해야 합니다.

법무법인 우리하나로 류제모 변호사