전세나 매매나 똑같네? 착 달라붙은 가격…`깡통전세` 경고음

전세나 매매나 똑같네? 착 달라붙은 가격…'깡통전세' 경고음

부동산R114 국토부 실거래가 분석
전세가율 높아지며 '깡통전세' 경고음

대구경북의 주택 가격이 하락하며 전세가율(매매 대비 전세 가격 비율)이 높아지자 '깡통전세'를 우려하는 목소리가 나온다. 경북의 경우 매매 가격의 80%에 육박하는 전세 거래가 전체의 절반을 넘어서며 경고음이 울린다.

20일 부동산R114에 따르면 지난해 3분기 대구 아파트 매매 거래와 전세 거래의 평균 가격 차는 1억2천673만원으로 집계됐다. 부동산R114는 국토교통부 실거래가 자료를 통해 가격 차이를 확인했다. 분기별로 같은 아파트 동일 단지, 동일 면적을 기준으로 매매와 전세 계약이 모두 1건 이상 체결된 사례를 분석 대상으로 삼았다.

가격 차는 시간이 지날수록 줄었다. 아파트값이 하락하면서 전세가율이 상승한 것이다. 3분기 1억2천673만원이었던 가격 차는 4분기에는 1억931만원으로 1천742만원 줄었고 지난달에는 8천824만원으로 좁혀졌다. 그만큼 매매가와 전세가의 격차가 줄어든 셈이다.

같은 기간 경북은 845만원(3분기)에서 427만원(4분기), 329만원(올해 1월)으로 줄었다. 특히 경북은 전국에서 가장 낮은 격차를 보였다. 지난해 4분기 기준 지역별 매매와 전세의 가격 차는 서울이 4억6천592만원으로 가장 큰 반면 경북(427만원), 전북(922만원), 충북(1천541만원) 등이 작은 편에 속했다.

부동산R114는 전세와 매매 간 가격 차가 좁아지면 갭투자, 깡통전세 문제가 발생할 수 있다고 경고했다. 주택 시장이 위축된 지역일수록 전세가율이 높게 형성된다는 점을 감안하면 매매 가격과 전세 가격 간 차액을 활용한 갭투자에는 한계가 있고 오히려 깡통전세를 경계해야 한다는 설명이다.

부동산R11는 "통상 아파트는 전세 대비 매매 가격이 높아 깡통전세 위험이 낮은 것으로 인식되지만, 전세 보증금이 매매가의 80% 이상인 거래가 늘고 있어 전세 임차인들의 주의가 요구된다"고 설명했다.

실제 매매 대비 전세 가격 비율이 80% 이상으로 '깡통전세'가 의심되는 거래를 살펴본 결과 지난해 기준 경북은 전체 3천210건 가운데 1천725건(53.73%)이 80% 이상이었다. 같은 기간 대구는 전체 8천352건 가운데 1천28건(12.30%)이 80% 이상으로 집계됐다.

지역별로 지난해 4분기 전세가율이 80% 이상인 거래는 전북(57.3%), 충북(55.3%), 경북(54.2%), 경남(48.1%) 등이 높게 나타났다. 서울(5.1%), 세종(7.5%), 제주(12.9%), 경기(19.0%), 인천(19.9%) 등은 비교적 낮은 편에 속했다. 대구는 올해 1월 들어 전체 372건 가운데 76건(20%)이 매매가 대비 80% 이상 거래되면서 다소 높아진 경향을 보였다.

다만 실거래가로 살펴본 깡통전세 비중은 실제보다 과하게 계산될 수 있다. 매매는 시세 대비 저렴한 급매물 위주로, 전세는 이전 대비 오른 가격으로 계약될 수 있기 때문이다. 부동산R114는 "지방 소도시를 중심으로 깡통전세에 대한 경각심을 가질 시점으로 판단된다"며 "이런 주택은 전세금보증보험 가입이 제한되거나, 보증금 반환이 어려울 수 있어 각별한 주의가 요구된다"고 강조했다.