세입자 전세보증금 안떼일려면…

이사철이다. 이사를 하려는 전세 세입자들은 마음이 무겁다. 아파트의 경우 전세물량이 부족해 이사할 집을 구하는 일이 어느 때보다 어렵다.

힘들게 전세를 구했다 해도 더 큰 걱정거리가 남아있다. 전세보증금을 제대로 돌려받을 수 있는 지 여부이다.

주택임대차보호법 등 전세금에 대한 제도적 안전장치가 있으나 이를 몰라 전세금을 떼이는 사례가 있는가 하면 잘못 알려진 법률 상식만 믿고 계약을 했다가 뜻하지 않는 피해를 입는 경우도 있다.

불의의 피해를 예방하기 위해선 변호사나 법무사의 법적 조언을 구하는 것이 가장 확실하다.

전세계약 때 숙지해야 할 상식 등을 소개한다.

◇주택임대차보호법 제대로 알자=주택임대차보호법에 따른 세입자 소액우선변제권에 대해 확실히 알아두는 게 좋다. 이사할 집의 등기부상 근저당 접수 일자를 파악하는 것이 가장 중요하다. 최초근저당 설정일이 95년 10월19일 이후이면 세든 집이 경매로 처분되더라도 대구광역시(달성군 제외)의 경우 3천만원 이하의 보증금에 한해 1천200만원까지(달성군 포함한 경북의 경우 2천만원 이하에 한해 700만원까지) 우선 변제를 받을 수 있다.

또 최초근저당 설정일이 90년 2월19일부터 95년 10월18일 사이인 경우 대구광역시(달성군 제외)는 2천만원 이하의 보증금에 한해 700만원까지(경북의 경우 1천500만원 이하에 한해 500만원까지) 우선 변제권이 주어진다.

경북법무법인 관계자는 "일반인들은 전입신고일을 기준으로 우선 변제금액이 달라지는 것으로 잘못 알아 피해를 보는 경우가 많다"며 "전세를 구할 때는 가장 먼저 등기를 열람해 근저당 설정일을 확인해 두는 것이 중요하다"고 조언했다.

◇확정일자 날인은 반드시 해두자=확정일자는 임대차계약에 의해 발생한 임차권을 물권화 해 세입자에게 변제권을 주는 제도. 전입하는 동사무소에 전세계약서를 갖고 가면 임대인 동의 없이 확정일자를 받을 수 있다.

확정일자 날인을 받았다고 해서 전세보증금을 전액 보호받지는 못한다. 세든 집이 경매 처분될 때 선순위 근저당보다 확정일자가 늦을 경우 세입자가 후순위로 밀려 낙찰대금에서 근저당 금액을 제외한 나머지 금액 중에서 보증금을 돌려 받게 된다.

따라서 근저당 금액이 과다한 집은 계약을 하지 않는 것이 바람직하다. 일반적으로 근저당 금액이 주택시세의 절반 이상이 일 때는 계약을 피하는 게 상책.

◇전세금 못받은 상태서 이사할 때는 임차권 등기를 하라=전세금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 할 상황이 생기면 임차권 등기를 해 둬야 우선 변제권을 인정받는다. 전입신고 및 확정일자 날인이 근저당 설정일보다 앞서 있어도 퇴거를 하면 대항력(우선 변제권)을 잃게 되기 때문이다.

임차권 등기는 집 주인 동의가 필요없으며 확정일자가 명기된 임대차계약서와 주민등록등본·거주사실 확인서 등을 갖추고 법원(등기소)에 신청하면 된다.

◇전세기간 선정은 세입자에게 유리=전세기간은 집 주인과 합의해 1년, 2년 등 자유롭게 정할 수 있다. 세입자 입장에서는 2년 미만으로 계약을 해도 2년까지 살 수 있다. 물론 세입자도 계약기간 동안 살아야 할 의무가 있다. 집 주인은 계약기간이 끝나기 한달 전까지 반드시 세입자에게 집을 비워 달라는 통보를 해야 한다. 통보가 없을 경우 묵시적 계약갱신 원칙에 따라 계약이 자동적으로 2년 연장된 것으로 인정된다.

김교영기자 kimky@imaeil.com