" 집 3채 이하로 소유하라"

'양도세 重課 시행' 따른 절세 전략

주택은 3채 이하로 소유하고 가급적 장기간 보유한 뒤 팔아라.

주(住)테크의 대원칙이다.

내년부터 3주택자 이상에 대한 양도세 중과제도가 시행되기 때문이다.

일반적으로 양도세 부과에는 양도가액-(취득가액+필요경비)-장기보유특별공제(10~50%)-양도소득 기본공제(250만원)의 과표산식이 적용된다.

과표에다 보유기간별 기본세율이 적용돼 양도세액이 산출되고, 여기에 10%의 주민세가 붙는다.

하지만 내년부터 3주택자 이상 다가구 소유자에 대한 양도소득세 중과제도가 도입됨에 따라 3주택자의 경우는 보유기간 3년 이상부터 양도차익의 10~50%를 공제해주는 장기보유특별공제 대상에서 제외된다.

미등기 전매자는 장기보유특별공제와 양도소득기본공제 대상에서 빠지는 불이익을 받는다.

이에 따라 1가구 3주택은 양도세율이 60%까지 중과되고, 미등기 주택 전매는 전형적인 투기행위로 간주돼 70%의 최고 세율을 적용받는다.

3주택자가 주택 한 채를 팔 경우 양도세 과표가 1억 원이라면 일반적으로 주민세까지 포함, 6천600만 원의 세금을 내야 하는 셈이다.

하지만 집을 한 채 가진 사람이 3년 이상 보유하다 팔 경우엔 투기꾼이 아니라 실소유자로 간주돼 양도세를 면제받는다.

단 1가구 1주택 소유자라도 집을 산 뒤 1년 내에 팔면 과세표준의 50%를 양도세로 내야 한다.

2년 미만 보유 때는 양도세율 40%를 적용받는다.

따라서 1가구 3주택자로서 양도소득세 중과 대상이라면 보유주택 2채를 동시에 처분하되 가장 싼 주택은 무조건 매각하는 게 유리하다.

양도세 중과세 대상자가 주택 2채를 동시에 팔 경우 세금이 덜 나오는 주택 한 채에 대해서만 양도세 60% 중과규정이 적용됨에 따라 세 부담을 최소화할 수 있기 때문이다.

1가구 3주택자가 같은 날 양도차익이 5천만 원인 주택과 양도차익이 1억 원인 주택을 동시에 팔았을 때 5천만 원인 주택에 대해서만 양도세 중과세율(60%)이 적용된다.

또 1가구 3주택자로서 주택과 상가가 함께 있는 복합건물을 팔 때는 주택부분에 대해서만 양도세 중과세율을 적용받게 된다.

다주택자에 대한 양도세 중과규정에서는 △수도권 및 광역시 이외 지역에 위치한 기준시가 3억 원이하 주택 △수도권 및 광역시 군·읍·면 지역 주택 △장기 임대사업용 국민주택 △10년 이상 무상임대 사원용 주택 △상속일기준 5년이 경과하지 않은 주택 등은 1가구 3주택 중과 대상에서 제외된다는 사실도 알아둘 필요가 있다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com