주상복합 아파트 '왜 난립하나'

주상복합 아파트가 대구지역에 본격적으로 등장한 것은 지난 2000년 이후 대형 서울 주택업체들의 진출이 시작되면서부터다.

도심 내 초고층 주상복합 건립에 대해서는 현재 전문가나 학계에서 찬반 양론이 분분한 상태. 긍정적인 차원에서 보면 도심 재개발을 유도하고 현대적 이미지에 맞는 스카이라인을 형성하는 한편 높아진 층수만큼 대지에 녹지 공간을 조성할 수 있는 면이 있다. 그러나 대구의 경우 교차로 지역에 건립되는 경우가 많아 특정 지역의 교통 부하를 발생시킬 뿐 아니라 상업지역 내에 들어섬에 따라 도심의 기형적인 발전을 가져올 것이라는 목소리도 높다.

▲주상복합 왜 난립하나

주상복합 아파트 건립이 붐을 이루는 가장 결정적인 원인은 제한된 부지에 건물을 지을 수 있는 용적률 규제 때문이다. 일반적으로 아파트를 지을 수 있는 주거지역의 경우 용적률 제한이 많지만 주상복합 아파트를 건립할 수 있는 상업지역과 준주거지역의 용적률은 주거지역보다 2, 3배 정도 높다.

현재 건축법상 중심 상업지역의 용적률은 600%, 일반 상업지역은 500%, 준주거지역은 용적률이 400%다. 이에 반해 일반 주거지역 중 용적률이 가장 높은 3종 주거지역의 경우 280%로 수치상 보면 상업지역 내에 아파트를 건립하면 두 배 정도 분양 가구수를 늘릴 수 있게 된다.

주택업체 관계자들은 "도심 내 아파트를 지을 수 있는 부지 가격이 천정부지로 오르고 택지 공급이 부족한 상황에서 같은 대지 면적에 분양 가구수를 두 배 이상 늘릴 수 있는 주상복합 아파트에 대한 선호도가 당연히 높을 수밖에 없다"며 "주상복합 단지 내 상업시설 비율이 낮아 아파트 건립이 쉬운 것도 원인이 되고 있다"고 밝혔다.

실제 대구시가 조례로 정한 주상복합 단지내 상업시설 면적은 전체 부지의 10%로 서울이나 부산의 30%에 비해 세 배가 차이난다.

주상복합 단지내 상업시설의 경우 분양이 어려운 탓에 용적률 비율을 30%로 올리게 되면 특정한 지역을 제외하곤 사업 수지를 맞추기 어려워 사실상 아파트 분양이 어렵게 된다.

대구시 관계자는 "주상복합 단지내 상업시설 비율을 높이려고 추진했지만 시의회 반대 등으로 무산됐다"며 "올 상반기 중으로는 주상복합 건물의 상업면적 확대를 추진할 계획"이라고 밝혔다.

그러나 범어·황금·죽전·본리네거리 등 주요 교차로 지역에 이미 대형 주상복합 단지가 인·허가를 마쳤거나 추진중이어서 조례가 개정돼도 기대만큼의 효과를 거두기는 시기적으로 늦었다는 의견이 많다.

▲주상복합 난립의 부작용

교통난과 주거환경적인 면에서 부작용이 많이 거론되지만 전문가들은 도심 균형발전에 있어 가장 큰 악영향을 미치는 요인으로 무분별한 아파트 건립에 따른 상업용지 잠식을 꼽고 있다.

주상복합 단지가 들어서는 지역의 70%는 중심 상업지역으로 도시기본계획상 업무용이나 쇼핑시설이 들어설 수 있도록 제한해 놓은 지역이지만 몇 년 전부터 무늬만 '주상복합'인 사실상 아파트 단지가 들어서면서 향후 업무용 건물을 지을 수 있는 부지가 사라지게 됐다.

대표적인 사례가 범어·황금네거리 등 동대구로 주변. 범어네거리 주변에만 6개의 주상복합 단지가 인허가를 마친 상태이며 향후에도 4, 5개 이상의 단지가 건립될 것으로 보인다.

또 황금네거리에도 이미 골조 공사가 진행중인 대우트럼프 옆에 SK가 55층의 주상복합 분양을 계획하고 있어 황금-범어네거리로 이어지는 대구의 핵심 상업부지의 상당 부분이 몇 년 뒤에는 아파트 숲으로 바뀌게 된다.

대구의 또 다른 발전 축인 죽전-본리네거리에도 1천 가구가 넘는 2개 단지가 올해 분양에 들어갈 계획으로 있으며 중소 규모 단지 3, 4개가 현재 인허가 과정을 추진중에 있는 상태.

전문가들은 "출퇴근 시간대 주요 교차로의 교통난은 어느 정도 감수를 하더라도 업무용 건물을 지을 수 있는 상업용지의 고갈은 향후 대구 도심 발전에 있어 심각한 부작용을 가져올 수도 있다"며 "달구벌대로를 따라 주요 교차로마다 주상복합 단지 분양이 줄을 잇고 있어 하루빨리 규제책을 세워야 한다"고 지적했다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr

사진:중심 상업지역내 주상복합 단지 분양이 봇물을 이루고 있어 규제책이 시급하다는 지적이다. 황금네거리에 건립중인 한 주상복합 단지.