[이건욱의 세테크 살롱] 상가건물 임대차 보호법

정부는 영세 임차상인들을 위해 2002년'상가건물임대차보호법'을 제정해 시행하고 있는데, 그 주요은 다음과 같습니다.

1. 적용대상

상가 건물을 빌린 모든 임차인에 대하여 적용하는 것이 아니라 환산보증금(보증금+월차임환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용합니다. 임차인이 상가 임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 사업자등록이 반드시 되어 있어야 하며, 확정일자를 받아야 하는 경우가 있습니다.(대구지역 : 1.5억원 이하, 경북지역 : 1.4억원 이하)

2. 확정일자

확정일자란 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말합니다.

건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선 변제 받을 수 있습니다.

만약 확정일자를 받아놓지 않으면, 임대차계약 체결 후 당해 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있습니다.

3. 임차인이 보호받는 사항

(1) 대항력이 생깁니다 : 건물소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.(확정일자가 없어도 됨)

(2) 보증금 우선변제를 받을 권리가 있습니다 : 사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매시 임차건물을 환가대금에서 후순위권리자 보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있습니다.(확정일자 받아야 함)

(3) 소액임차인은 최우선변제권이 있습니다 : 확정일자를 받은 임차인은 경매'공매시 확정일자를 기준으로 변제 순위가 결정되지만, 보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친 경우에는 건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/3범위 내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 변제 받을 수 있습니다.

(4) 최우선 변제를 받을 수 있는 소액임차인 및 보증금의 한도

- 대구지역 : 환산보증금이 3천만원 이하 일때 900만원까지

- 경북지역 : 환산보증금이 2,500만원 이하 일때 750만원까지

(5) 5년 범위내에서 계약갱신요구권이 생깁니다 : 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 임대차기간이 5년간 보장됩니다.

(6) 지나친 임대료 인상이 억제됩니다 : 임대료 인상한도가 연 12%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 15% 이내로 제한됩니다.