분양가 상한제 기본 골격 발표…얼마나 떨어질까?

▲ 9월부터 시행에 들어가는 분양가 상한제 시행 골격이 발표되면서 분양 시장에도 큰폭의 변화가 있을 것으로 보인다. 사진은 대구 달서구 감삼동 대우 월드마크의 분양 상담 모습.

마이너스 옵션제 실시와 택지비 산정 기준 등 '분양가 상한제'의 기본 골격이 발표됐다.

건설교통부는 9월부터 시행에 들어가는 '분양가 상한제' 시행에 앞서 기본형 건축비 산정 방법 및 전매 제한, 택지비 인정 범위 등을 담은 주택법 시행령 및 시행규칙 개정안을 17일 입법 예고했다. 건설업계는 이번 방안이 정부가 지난 4월 20일 개정한 주택법의 골자를 유지하면서도 세부 내용에 있어서는 주택업계의 주장을 일정 부분 수용해 어느 정도 현실성을 갖췄다는 반응.

그러나 상한제 실시로 아파트 가격을 20% 이상 떨어뜨릴 수 있다는 건교부 주장에 대해 주택업계는 인하 효과가 크지 않거나 공급이 줄어들 것이란 주장을 펴고 있다. 특히 전매 제한 기간을 비투기 지역도 6개월로 제한함으로써 '투기 과열 지구 해제'를 앞두고 있는 대구 등 지방 대도시의 '부동산 시장 경색'이 상당 기간 지속될 것이란 우려도 제기하고 있다.

◆택지비와 건축비 인정 범위는

분양가 상한제 발표 이후 건설업계가 가장 반발한 부분은 택지비를 감정 평가 금액으로만 인정하겠다는 내용. 이번 개정안에서는 범위를 감정평가액에 가산비를 더한 금액에서 120% 이내로 확대해 택지 공급의 숨통을 어느 정도 열어주었다. 또 '부동산 등기법'에 따라 매입 가격이 등기부에 기재된 지난해 6월 이후부터 주택법 개정안이 공포된 지난 4월 20일까지 매입한 택지는 등기부 가격을 그대로 인정하게 된다. 택지비 감정은 시·군·구청장이 선정하는 감정평가 기관에서 실시하며 감정평가 기준은 공시지가를 기준으로 하되 농지·임야 등은 택지 조성이 완료된 대지 상태로 감정하게 된다,

건설교통부는 "분양가 인상에 결정적인 요인이 과도한 땅값 인상인 만큼 택지 가격이 안정되면 아파트 분양 가격도 상당한 인하 효과를 가져 올 것"이라고 밝혔다.

하지만 건설업계에서는 입주 선호도가 높은 도심지에서 공시지가에 근접한 가격으로 토지 매입이 가능할지에 대해서는 여전히 의문을 나타내고 있다.

기본형 건축비는 시·군·구에서 탄력적으로 조정해 정부가 공시한 금액에서 상하 5%를 조정할 수 있도록 했으며 기본형 건축비 금액 및 구성내역은 7월 중으로 확정고시할 방침이다.

건축비는 현재 공공택지에 적용되는 금액에서 크게 벗어나지 않을 것으로 보이며 지하층 건축비는 가산비에서 기본형 건축비로 전환된다. 홈네트워크나 초고속 통신망 등은 기본형 건축비의 가산비 항목에 포함된다.

◆분양가는 얼마나 떨어질까

건교부는 17일 주택법 시행령 입법 예고안을 내면서 전국 5개 아파트 단지의 가격 인하 효과에 대한 시뮬레이션 결과를 발표했다.

이 경우 평당 860만 원에 분양한 수성구 A단지의 경우 670만 원으로 22% 정도 분양가격을 떨어뜨릴 수 있으며 현 시가(910만 원) 대비 26%까지 인하 효과가 있다고 밝혔다. 이 경우 건축비는 공공택지 적용 건축비를 적용했으며 택지비는 감정 평가 금액에 가산비를 더한 액수다. 여기에다 마이너스 옵션제가 실시되면 분양 가격은 10%까지 추가 하락할 것이란 것이 정부의 입장.

여기에 대해 주택업계는 정부의 아파트 값 인하 시뮬레이션 결과가 건축비보다는 땅값 인하에 따른 것인 만큼 현실성이 떨어진다는 주장을 펴고 있다.

지역 건설사 한 임원은 "현재 대구 지역의 경우 수도권보다 평당 공사비가 5~10% 정도 낮고 공공택지 표준 건축비와 동일한 수준으로 책정되고 있다."며 "결국 건축비는 그대로고 땅값이 내려가야 되는 만큼 현실적으로 감정 평가 금액으로 택지를 매입할 수 있어야 가능한 일"이라고 주장했다. 실제 감정가에다 철거비 등을 더한 금액으로만 택지비를 인정하면 수성구는 3종 주거 지역을 기준으로 평당 800만~900만 원, 타 지역은 700만 원 이하 수준으로 현재 시행사가 매입하는 금액 보다 20~30% 낮은 금액이란 것이 업계의 평가다.

◆마이너스 옵션제

마이너스 옵션제는 '논란의 여지 없이' 아파트 가격을 내릴 수 있을 전망.

마이너스 옵션제에서 제외되는 공사는 단열·미장 등의 기초공사와 소방관련 시설 및 전기·설비 공사로 결국 마감재 공사가 마이너스 옵션 대상이 된다. 정부와 건설업계는 옵션 규모에 따라 5~10% 정도 가격이 인하될 것으로 보고 있다.

또 분양 금액이 내려가면 취·등록세와 중도금 담보대출에 따른 이자 부담도 줄어들어 실제 기대효과는 더 높아질 것으로 보인다. 단 업계가 주장했던 플러스 옵션은 발코니 확장만 인정해 과도한 플러스 옵션에 따른 분양가 부풀리기 등 부작용을 차단했다.

마이너스 옵션제의 또 다른 특징은 개별 호수가 아니라 표준형 아파트와 마이너스 옵션 아파트를 동별로 그룹화 한다는 점. 따라서 분양시 선택의 폭이 좁아드는 단점을 안게 된다.

SD 건설 금용필 이사는 "마이너스 옵션제가 실시되면 가격 인하와 준공 이후 리모델링을 하는 이중 공사의 단점을 막을 수 있다."며 "그러나 입주자들이 직접 마감재 시공에 나설 경우 원가가 높아질 가능성이 높고 부실 시공에 따른 입주 후 문제점도 발생할 수 있다."고 밝혔다.

◆분양가 결정과 전매 기간은

상한제가 실시되면 시·군·구별로 10명 이내로 구성된 '분양가심사위원회'가 분양 가격을 검증하게 되며 위원 중 6인 이상은 전문성을 갖춘 민간이 맡게 된다. 또 위원회의 고의적 심사 지연에 따른 폐해를 막기 위해 법정 분양 승인 기간인 10일(부득이한 경우 5일 연장)이 지날 경우에는 입주자 모집공고가 승인된 것으로 간주된다.

수도권과 지방 대도시 투기과열지구는 현행대로 전매제한 기간이 유지되며 전매 제한이 없던 지방의 비투기과열지구도 앞으로는 6개월의 전매제한 기간을 두게 된다. 현재 전매제한 기간은 수도권의 경우 85㎡ 이하는 7년, 이상은 5년이며 지방의 경우 공공택지는 3~5년, 투기과열지구 내 민간택지는 1년이다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr