[세테크 살롱] 1세대3주택 중과세 피하기

김모씨는 대구광역시(3천6백만원/16평), 경기도 평택시(7천1백만원/18평), 경북 경산시(3억2천만원/45평)까지 3주택을 소유하고있다. 이강북씨는 3주택 중과 규정에 해당이 되나?

대구와 평택의 주택은 서울 및 광역시와 수도권지역의 주택에 해당이 되고, 경북 경산에 있는 주택도 기준시가 3억을 초과하기에 주택 수에 포함된다. 결국 3채의 주택 중 어떤 것을 먼저 팔든 실거래가격으로 계산되고 세율은 60%가 적용된다.

예를 들면, 양도차익이 1천만원일 경우 1천만원중 60%에 해당되는 6백만원을 양도소득세로 납부해야한다. 60% 중과세율 적용에서 피해갈 방법은 없을까?

대안1: 직계존비속에게 증여하는 방법이 있다.

증여 받는자가 세대주로서 무주택자이면 더할 나위 없이 좋다. 3채 중 1채를 증여하면 60%중과세를 피할 수 있다. 그러나 이때 증여에 대한 증여세부담이 있다. 이때 통상 증여를 할 경우 증여세부담이 적은 부담부증여를 이용하지만 3주택 중과에 해당되는 주택을 부담부 증여할 경우 양도에 해당되는 부분만큼은 60%중과가 적용되기에 부담부증여는 권하고 싶지 않다.

위에서 본다면 증여세가 소액인 대구의 주택을 증여하는 것이 가장 합리적이다. 즉, 증여세를 약 6십만원 정도 부담하고 3주택 중과를 벗어날 수 있다.

대안2 : 경북 경산지역의 주택기준시가가 3억을 초과한다. 만약 3억을 초과하지 않는다면 60% 중과가 적용되지 않는다. 주택에 대한 개별주택가격이 발표된다.

발표 전후로 하여 열람 및 이의신청기간이 있는데 이 부분도 적극 활용하고, 3억을 초과하지 않는 상태에서 다른 주택을 양도하거나 3억을 초과하지 않는 주택을 양도하면 중과세는 피할 수 있다.

대안3 : 모든 주택보유자가 일률적으로 똑같은 상황에 처해 있지는 않다. 주택 수 계산에서 제외되는 상속받은 주택일 수도 있고, 신축주택(조특법상 감면주택) 또는 소형주택일 수도 있다.

1세대 3주택의 상황이라면

개인이 처한 상황은 다르다. 일률적으로 무엇이 옳다 그르다 말할 수 없는 것이다. 따라서 1세대가 보유하고 있는 주택의 수를 구체적으로 따져보고, 그 중 상속주택'신축주택'소형주택이 있는지 여부를 판단한다.

그 후 그래도 방법이 없을 경우엔 증여를 생각해 볼 수 있다. 그러나 증여를 할 경우에는 부담부증여를 배제하고, 증여받은 자산은 향후 5년 이내 양도하지 않아야 하기에 철저한 계획아래 주택수의 분산에 힘써야 하겠다.

문의: 053)314-1134