시세동향·물건 파악 위해 반드시 현장 답사해야

법원 경매가 활기를 띠고 있다. 상대적으로 싼값에 부동산을 매입해 내 집을 마련하거나 재테크를 할 수 있다는 생각에 경매에 뛰어드는 사람들이 늘고 있기 때문이다. 누구나 쉽게 경매에 도전할 수 있지만, 무턱대고 경매에 참여했다가 낭패를 보는 경우도 있다. 경매 초보자들이 조심해야 할 사항들을 알아봤다.

◆고가 낙찰, 자칫하면 손해

최근 대구에서는 중소형 아파트를 중심으로 감정가 대비 낙찰가격이 90%에 이를 정도로 경매시장이 후끈 달아오르고 있다. 하지만 경매 낙찰가격이 85% 이상이라면 매수인(낙찰자)에게 실익이 없을 수도 있다. 이런 고가 입찰자는 대개 초보자들로서, 다음과 같은 비용을 미처 생각하지 못해서이다.

법원 경매에 참가하기 위해서는 사전 조사가 필수이다. 남들보다 높은 금액을 제시하지 않는 한, 단번에 낙찰을 받기가 쉽지 않기 때문에 여러 번의 임장(臨場·현장조사) 활동 및 수차례 입찰에 따른 기회비용을 지출해야 한다. 또 낙찰가격 85% 및 대금 납부 후 명도를 위한 이사비용 또는 강제집행비용, 명도 완료시까지의 금융이자, 그리고 수리비 등 여러 가지 비용을 부담해야 한다.

여기에 상당한 금액의 체납관리비를 추가로 떠안게 된다. 일부 집합건물의 관리자는 공용 부분은 물론, 전용 부분에 부과된 관리비조차 바뀐 소유자에게 떠넘기려 하는 등 부당한 요구를 하는 경우가 많다. 매수인이 이런 관리비를 물어야 한다는 것이 부당하다고 생각해 관리주체와 분쟁을 벌일 경우 이에 따른 소송비용도 감안해야 한다. 이렇게 되면 자칫 일반매매가보다 높은 금액에 부동산을 매수하는 결과가 초래될 수도 있다.

◆현장 확인 잘못하면 낭패

시세 파악을 위해서는 반드시 물건의 현장을 답사해야 한다. 하지만 시골에 있는 전, 답, 임야 등 토지는 육안으로 경계를 확인하기 어렵고, 가격을 파악하기란 더욱 어렵다.

A경매물건의 경우 감정가는 2천577만4천800원이었다. 첫 회 입찰기일에 15명이 입찰한 가운데 한 사람이 무려 1억3천500만원(낙찰가율 524%)에 낙찰을 받았다. 하지만 매수인이 해당 토지를 잘못 확인했음을 알고 잔금을 내지 않았다. 2개월 뒤 이 토지의 재경매(재매각)에서도 5명이 입찰한 가운데 또 다른 사람이 7천176만원(낙찰가율 278%)에 낙찰을 받아 잔금을 냈다. 그러나 이 매수인도 현장을 잘못 파악하였음을 뒤늦게 알고 후회를 했지만 해결책을 찾지 못했다. 이 토지는 도로가 없는 맹지이며, 토지이용계획원상 건축이 불가능했던 것이다. 물론 이런 경우에 일찍 전문가에게 도움을 요청했다면 매각불허가신청, 매각허가취소신청, 매매계약해제 및 경매대금반환신청 등 방법을 동원할 수도 있었을 것이다.

건물의 경우 입찰대상 물건을 파악하기는 쉽다. 그러나 건축법상 불법건축물인 경우 경매가 진행되는 도중에 이미 철거명령이 내려진 경우도 있고, 사무실을 주택으로 불법으로 개조했다면 원상복구명령이 내려질 수도 있어 주의해야 한다.

◆탐문의 기술 필요

잘 모르는 지역의 부동산 시세를 파악하기 위해서는 그곳에 오래 살아온 사람이나 인근 부동산중개업소의 정보에 의존하게 된다. 이때 주의할 것은 그들이 입찰 경쟁자가 될 수 있다는 점이다. 시세를 알아보러 갔다가 되레 잠정적 경쟁자에게 내 속을 환히 보여주고 엉터리 정보만 가득 듣고 올 수도 있다. '탐문의 기술'이 필요하다. 가능하면 입찰을 위해 정보를 수집하러 왔다는 사실을 알리지 말고, 단순한 부동산 투자자처럼 행동하는 것이 좋다. 불가피하게 정보 수집의 목적이 노출됐더라도 입찰 예상가격 등은 절대로 알려줘서는 안 된다.

또 사업을 하던 소유자의 부동산이 경매되는 경우, 사업자 직원의 밀린 임금 중 일부 금액 및 해당 부동산의 세금은 선순위 임차인의 임대보증금보다 먼저 배당된다. 따라서 임차인에게 배당할 금액이 충족되지 못해 미배당금 전액을 매수인이 떠안아야 하는 결과를 낳을 수 있으므로 특히 주의해야 한다.

초보자는 입찰일 전에 미리 입찰표를 작성해 두는 것이 좋다. 입찰 당일 산만한 분위기에서 서두르다 보면 입찰가격에 '0'을 한 개 더 쓰거나, 입찰표의 필수 기재사항을 빠트릴 수 있기 때문이다.

김교영기자 kimky@msnet.co.kr

도움말·하갑용 리빙경매 대표