[이진우의 분석! 아파트] (3)대구 수성구 만촌동

교육 환경과 주택시장이 밀접한 관련이 있다는 사실은 최근 교육과학기술부가 발표한 조사에서도 나타났다. 교육과학기술부가 2009년 2월 발표한 '전국 초'중'고교 학업성취도 평가' 결과를 보면 사교육이 발달한 지역일수록 학력 수준도 높게 나타났다. 이는 지역에 따라 교육서열화가 심화되고 있음을 보여준다.

대한민국 교육 중심지의 역사는 대규모 택지 개발에서 출발한다. 대규모 택지 개발을 통해 탄생한 쾌적한 주거지에 중산층이 모이고, 그들의 높은 경제수준을 바탕으로 명문학교가 생긴다. '대규모 아파트 단지 조성→중산층 유입→교육 인프라 구축→교육 수요 증가→부동산 가격 상승'이라는 선순환 고리가 만들어지고, 이러한 인프라 형성이 잘된 지역이 대구 수성구다. 수성구는 대구의 교육 문화의 중심지이기도 하지만 대구의 금융, 상업의 중심이고 부동산시장의 중심이기도 하다. 이렇게 교육이 압도적으로 높게 나타나는 이유는 범어동, 만촌동을 중심으로 인근에 지역 명문 학교가 포진해 있고 학원과 같은 교육 인프라가 다른 지역에 비해 월등히 높기 때문이다.

◆만촌동의 가치

만촌동의 가치는 아마 저평가 우량주일 것이다. 주도주에 투자를 하거나 자평가 우량주에 투자를 한다면 장기적으로 이익을 볼 수 있다. 바로 교육 인프라가 잘 형성된 만촌동이 여기에 속할 것이다. 만촌동은 분명 대구에서 범어동과 더불어 최고의 학군을 자랑하며, 수준 높은 교육 인프라도 가지고 있다.

그러나 실제 아파트 가격은 범어동과 차이를 나타내고 있다. 만촌동은 올들어 10월까지 0.03%의 가격 변동률을 기록하며 수성구 평균 -1.09%, 대구 평균 -0.14%보다 높게 나타나고 있다. 만촌동의 가치는 3.3㎡당 평균 매매가격이 655만원으로 대구시 전체 평균 525만원보다 높다. 다만 수성구 평균 672만원보다는 낮다. 수성구 평균보다 낮게 나타나고 있다는 것이 어떻게 보면 장점으로 작용할 수 있을 것으로 보인다. 2003년 이후 지역 아파트가격의 누적 변동률을 살펴보면 대구가 8년 동안 20.73%의 상승률을 기록했고 수성구는 24.20%의 변동률을 기록했다. 만촌동은 동일기간 28.29%의 변동률을 기록하며 대구나 수성구의 평균 상승률보다 높게 나타나고 있다.

만촌동의 가치는 전세가격에서도 알 수 있다. 평당 평균 전세가격은 444만원으로 대구 평균 335만원, 수성구 평균 410만원보다 높게 나타나고 있다. 전세가격 변동률은 만촌동이 2003년 이후 10.09%의 변동률로 대구 평균 12.70%나 수성구 평균 8.39%보다 높게 나타나고 있다.

◆만촌동의 미래

만촌동은 범어동과 황금동과 더불어 대구의 교육 명문지이다. 대구의 핵심 학원가도 범어네거리와 만촌네거리 사이에 있고 지역의 주요 명문 고교들이 근거리에 있다. 그러면서도 상대적으로 범어동이나 황금동보다는 가격 면에서 낮게 나타나고 있어 저평가 우량주라 할 수 있을 것이다. 다만 만촌동의 경우 군부대 때문에 확장성에 약한 것이 험이기는 하지만 장기적으로 기회 요인도 될 수 있어 향후 변화가 주목된다.

◆만촌동의 아파트 - 우방 1'2차

전세 비율 80%…전세가가 매매가 받쳐 안정적 구조

1997년 5월 입주한 우방 1차는 우방 2차 등과 함께 만촌동의 상징과 같은 아파트였다. 주변으로 대청초등, 소선여중, 혜화여고, 오성중'고, 대륜중'고 등이 있어 자녀교육을 위한 최적지로 평가를 받는다. 여기에 범어네거리에서 담티역 사이에 형성된 학원가와도 가까워 최근까지도 인기가 있는 아파트로 꼽힌다. 82.64㎡형과 112.39㎡형, 165.29㎡형, 221.48㎡형, 251.24㎡형으로 구성된 우방 1차는 112.39㎡형의 경우 매매가격은 2억1천250만원 전후로 형성되고, 전세가격은 1억7천만원 전후이다. 76.03㎡형과 105.78㎡형, 142.14㎡형, 161.98㎡형으로 구성된 우방 2차는 105.78㎡형의 경우 매매가격이 1억9천750만원 전후로 형성되고, 전세가격은 1억6천500만원 대이다. 최근 시장의 불안으로 인해 상당수 아파트들이 가격 조정을 받고 있는 것에 비해 가격 면에서 상당히 선전을 하고 있는 것으로 분석된다.

최근 실거래가 신고가격에서도 대부분의 아파트가 시세 범위 내에서 안정적인 가격 구조를 가지고 있다. 우방1, 2차의 경우 주변 교육과 교통 환경이 좋아 현재 추세가 이어질 것으로 전망된다. 다만 1996년과 97년에 입주를 해 노후 단지로 들어가는 것이 단점이다. 하지만 시장 수요가 많고 주변 여건이 좋아 단점은 일부 보완될 것으로 보인다. 선호도가 높은 평형대의 경우 매매가격 대비 전세 비율이 80%전후여서 전세가격이 매매가격을 받치는 구조가 탄탄해 한동안 안정적인 가격구조를 가질 것으로 보인다.

부동산 114 대구경북지사장