[왕비의 성공투자 다이어리](37)부동산 종류와 투자패턴

부동산은 종류별, 형태별로 차이가 있고 각각 특성을 가지고 있고 매력포인트가 따로 있다.

따라서 이런 특성을 잘 이해하면 부동산 투자에 이미 절반은 성공한 셈이다.

첫째, 주거용 부동산 종류에는 아파트, 연립, 다가구, 단독, 다세대, 다중주택 등이 있다.

여기서 단독, 다가구, 다중주택은 단독주택으로 분류하고 아파트나 연립, 다세대는 공동주택으로 분류한다. 이때 건물이 5층 이상이면 아파트에 속한다.

한 동의 건물이 660㎡ 이상인 것을 연립, 한 동의 건물이 660㎡ 이하인 것을 다세대라 한다. 즉 개별적으로 등기할 수 있으면 다세대, 여러 가구가 한 사람 이름으로 등기돼 있으면 다가구이다.

둘째, 상업용(수익성) 부동산이 있다. 근린상가는 주거와 가까운 서비스를 제공하는 용도로 사용되는 건축물, 아파트 단지내 상가, 테마상가, 일반상가 등이 포함된다. 2005년 이후부터 선시공 후분양제가 실시되면서 상가공급이 감소하고 있고, 특히 상가투자는 단순히 물건의 판매뿐아니라 주변의 극장이나 쇼핑몰, 문화시설까지 포함하게 되므로 가격이 천차만별이다. 역세권 인근의 배후수요가 든든한 근린상가는 인구의 이동에 따른 상권의 범위에 따라 투자의 수익성이 결정된다.

셋째, 업무용 부동산이다. 오피스텔 같은 수익용 상품을 말한다. 오피스텔은 주택이 아닌 업무용 시설이지만 건물의 절반을 주거용으로 사용할 수 있다. 아파트보다 싸다는 이유로 대부분 투자자들이 선호하는데 지난 10년간 오피스텔 공급과잉은 투자의 수익률을 그만큼 낮게 만들었다.

경기가 회복되면 임대수익도 상승하겠지만 오피스텔 투자는 공실이 날 경우 ㎡당 5천원에서 8천원의 관리비가 포함되기 때문에 추가비용까지 고려한 신중한 투자가 필요하다.

업무용 부동산에는 주상복합건물도 포함된다. 2001년 이후 대도시 역세권을 중심으로 주상복합건물이 초절정 인기를 얻었다. 주상복합의 경우 주거와 상업기능을 동시에 포함하고 있기에 편리성도 있지만 반드시 체크해야 할 부분이 있다. 입지와 편의시설과 조망권 등 여건에 따라 격차가 큰 투자처이기도 하다.

넷째, 레저용부동산이다. 펜션, 전원주택, 농가주택, 골프장, 콘도 등이 포함된다. 제5차 산업의 발달로 레저용 부동산들이 인기를 얻고 있다.

다섯째 산업용 부동산이다. 산업용 부동산은 경기와 가장 밀접하다. 여기에는 공장, 물류시설, 부지 등이 포함되는데 우리나라 산업의 구조변화에 따라 중장기적인 시각을 가져야 한다. 리스크가 존재하기 때문에 일반인들은 투자에 신중해야 한다. 산업용 부동산의 경우 토지의 지가상승과 임대수익을 기대할 수 있지만 그만큼 수익성 분석을 잘 해야 한다. 우리나라도 2000년 이후 수도권 지역의 제조업 활성화를 위해 지자체 등에서 아파트형 공장에 대한 세제, 자금 등의 지원을 확대하고 있다.

어디에 투자하든 부동산 투자시에는 안전성과 수익성, 환금성, 내재가치, 미래가치, 희소가치 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 부동산은 주식과 달라 환금성에서 제약이 따른다.

권선영＜다음(Daum) 카페 왕비재테크 대표＞