[실전 경매분석] 대구 중구 인교동 근린주택

# 감정가액의 50%…주변 여건 좋은 편

이번 주 분석대상 물건은 이달 22일 대구지방법원 경매 10계에서 입찰될 예정(2011 타경 12941)인 대구시 중구 인교동 있는 근린주택이다. 대지 441㎡, 건물 759.09㎡의 3층 건물로 1층은 점포(3칸) 및 다가구주택(5가구), 2층과 3층은 각각 7가구의 다가구주택과 5가구의 다가구주택으로 구성되어 있다. 감정가는 7억2천230만원이며 최저입찰가는 3억5천400만원이다.

임대차 관계는 23명의 임차인이 권리신고를 하여 보증금 합계가 2억4천300만원, 월세 합계는 122만원이다. 임차인들은 많지만 모두 말소기준권리 이후에 입주했기 때문에 낙찰자에게 대항력이 없어 매수 후 보증금을 떠안는 문제는 없다. 다만 4명의 임차인이 주민등록 전입을 해놓은 상태에서 점유부분이 확인되지 않아 낙찰 후 명도를 위해 임대차 관계를 정확히 확인해봐야 한다.

동산네거리 북동쪽 인근에 위치해 있는 이 물건 주변에는 섬유회관'서문시장'계명대 동산병원 등이 있고 도시철도 3호선 동산역 건설이 예정되어 있고 가구당 공실률이 낮아 보여 임대는 수월해 보인다.

또 북동쪽으로 약 8m, 남쪽 및 북쪽으로 3m의 도로를 접하고 있어 교통사정도 무난한 편이다. 본 물건은 두 차례나 유찰되어 최저 매각금액이 감정금액의 50%로 떨어진 상태이므로 적정한 금액으로 입찰에 참여한다면 기대 이상의 성과도 예상될 수 있다.

일반적으로 근린주택은 통상 임대 수익을 얻기 위해 매수하는 경우가 많기 때문에 명도가 빨리 이루어져야 한다. 하지만 본 물건에는 보증금을 떼이는 임차인이 일부 있어 명도 절차에 따른 제반 비용이나 명도 기간 등을 자세히 알아보고 충분한 자금 계획을 세워 입찰에 참가하는 것이 좋다.

정리·이경달기자

도움말·백원규 한솔합동법률사무소 소장