"지역주택조합 가입 속살까지 확인하세요"

◆지역주택조합에 관한 법률적 제언

요즈음 대구지역은 지역주택조합 열풍이라고 해도 과언이 아닐 만큼 많은 수의 지역주택조합이 설립되고 있는데, 그에 비례하여 부작용에 대한 우려의 목소리도 커지고 있다.

지역주택조합의 가장 큰 장점은 청약통장에 관계없이 조합원이 될 수 있고, 분양가가 저렴하다는 점이다.

그러나 이러한 제도의 취지와는 달리 실제 지역주택조합의 추진 과정에서는 여러 가지 부작용도 만만찮아 주의가 요구된다.

첫째, 시공사가 공동사업주체로서 참여하는 경우 시공사의 공사 능력, 재정상태 등이 건실한지를 살펴보아야 한다. 시공사는 창립총회나 조합설립인가 후 총회에서 선정하게 되는데 선정절차에 관하여 특별한 제한이 없다. 도시 및 주거환경정비법에 의하여 철저히 규제받는 재개발'재건축사업과는 달리 지역주택조합은 절차가 비교적 간명하고 법과 행정관청이 개입할 여지가 거의 없다는 점에서 조합설립을 주도해 온 특정 시공사가 선정될 확률이 매우 높다.

둘째, 무엇보다 지역주택조합 사업에서 가장 문제가 되는 것은 입주지연과 추가분담금 문제이다. 지역주택조합과 시공사 사이에 체결되는 공사도급계약서에는 흔히 추가공사비에 관한 규정이 있는데, 추가공사비를 납부하지 않는 경우 입주가 불가능하다. 시공사는 추가공사비가 완납되지 않는 경우 임시사용승인과 준공인가절차에 협조하지 않는 방법으로 조합원들을 사실상 강제한다. 결국 조합원들은 울며 겨자 먹는 식으로 추가분담금을 납부하고 입주하는 수밖에 없다. 추가 공사비 문제로 소송이 생기게 되면 법원에서는 문서로 작성되어 있는 공사도급계약서를 우선시하기 때문에 시공사의 손을 들어줄 수밖에 없다. 따라서, 주택조합에 가입하려면 주택조합과 시공사 사이에 체결된 공사도급계약서를 꼼꼼히 확인하여 추가공사비에 관한 규정이 합리적인지 여부를 잘 살펴야 한다.

셋째, 미자격 조합원 문제이다. 주택조합원을 모집하는 업무는 대부분 대행사가 담당하는 것이 현실인데, 대행사 직원들은 가입 조합원 수에 따라 인센티브를 받게 되어 있으므로 일단 조합원 자격이 미달되더라도 추후에 보완이 가능하다는 식으로 꼬드겨 가입하게 하는 경우가 있다. 결국 이렇게 조합원 자격이 미달되면 나중에 계약금, 중도금 등을 반환받는 소송을 해야 하는데, 소송에서 조합은 조합원 자격 여부를 확인하지 않고 가입한 조합원에게 책임이 있다는 주장을 하게 될 것이고, 설사 소송에서 승소한다고 하더라도 이미 조합은 토지작업에 계약금, 중도금 등을 사용하여 자력이 없어 반환받지 못하는 경우도 있다.

넷째, 자금관리의 투명성이다. 대부분의 주택조합에서는 자금을 신탁사를 통하여 관리하고 있으나, 간혹 조합추진위원회나 조합 명의의 계좌로 계약금 등을 납입하도록 하는 경우가 있는데 이러한 조합에서는 그 자금이 투명하게 집행되지 않을 위험이 매우 크므로 계약금 등의 납입처를 신중하게 살펴보아야 한다.

도움말=박형수 - 법무법인(유)영진 대표변호사