[경매 프리즘] 임차한 부동산 경매된다면 입찰 노려보라

보증금 배당받을 수 있는 임차인이라면 채무인수신청·낙찰잔금대출 활용 가능

세를 살고 있는 부동산에 법원경매가 신청된 경우 임차인은 입찰을 숙고할 필요가 있다. 입찰에 참가하려는 일반인은 건물 내부를 볼 수 없어 내재된 가치에 대한 평가를 제대로 할 수 없기 때문이다.

건물의 외형은 누구나 쉽게 알 수 있지만 설비 상태와 내부 구조는 알지 못하고 많은 돈을 들여 리모델링을 한 경우도 없지 않다. 주거의 편의성, 교통여건, 생활환경, 시세, 발전가능성 및 가장임차인에 대한 정보도 임차인만큼 아는 사람이 없다. 게다가 타인은 가장임차인에 대한 정보를 정확히 알 수 없으므로 명도를 위한 시간과 비용, 리스크에 대한 부담, 매도이익 등을 고려하여 보수적으로 판단해야 하기 때문에 입찰가 산정에서도 임차인이 유리한 고지에 있다.

다만 매수인이 낙찰잔금을 납부해야만 배당기일이 정해져 자신(임차인)의 임차보증금을 배당받을 수 있으므로 자금이 충분하지 못한 임차인으로서는 당해 부동산의 입찰에 참여하고 싶어도 매각대금납부일로부터 자신의 배당금을 받을 수 있는 날(낙찰잔금 납부 후 대략 1개월)까지 일시적인 자금융통이 어렵다는 이유만으로 입찰을 포기한다.

그러나 보증금을 배당받을 수 있는 임차인이라면 낙찰 후 지급해야 할 돈이 모자란다는 이유만으로 입찰을 포기하지 말고 민사집행법 제143조 제1항 및 제2항의 특별한 지급방법을 검토'확인해 볼 필요가 있다. 배당받을 관계채권자의 동의를 얻어 배당채권을 인수하고 그 금액만큼 덜 내는 방법 즉 채무인수신청(債務引受申請), 또는 자신이 받을 배당금에 대한 상계신청(相計申請)을 통해 법원에 납부할 금액을 줄임으로써 쉽게 부동산을 매수하는 방법도 있기 때문이다.

또 시중은행의 낙찰잔금대출(통상 낙찰금액 대비 60% 정도이나, 신용대출을 포함하면 80~90%까지도 가능)을 활용할 수도 있어 임차한 부동산이 경매된다고 낙담만 할 것이 아니라 전문가의 지혜를 빌리고 자금계획을 세워 내게 닥친 화를 복으로 바꾸는 진취적 사고가 필요하다.

이런 방법으로 입찰에 참가해 낙찰을 받는다면 이사의 번거로움을 피할 수 있고 시세보다 저렴한 가격에 내 집을 마련할 수 있기 때문에 적극적으로 대처할 필요가 있다. 이는 내 집을 담보로 공여해 준 물상보증인(物上保證人'소유자)도 마찬가지다.