[뉴스Insight] '부동산' 변창흠, 문재인 리스크…당신의 선택은?

임대주택, 환매조건부 주택, 토지임대부 주택 Vs. 내집 마련 or 분노·좌절

문재인 대통령이 11일 오전 경기 화성시 LH 임대주택 100만호 기념단지인 동탄 공공임대주택에서 김현미 국토교통부 장관, 변창흠 국토교통부 장관 후보자(현 LH 사장)와 함께 단층 세대 임대주택을 살펴본 뒤 대화하고 있다. 연합뉴스

석민 디지털 논설실장/ 경영학 박사

▶변창흠의 부동산 정책, 이미 시행?

문재인 대통령이 '말도 많고, 탈도 많은 부동산 정책의 책임자' 김현미 국토부 장관의 후임으로 변창흠 현 LH(한국토지주택공사) 사장을 내정했다. 아직 국회 인사청문회가 남아 있긴 하지만, 문재인 대통령은 지난 8일 홍남기 경제부총리에게 부동산 문제와 관련, "신임 (국토교통부) 장관 내정자가 구상하고 있는 공급 방안을 기재부도 함께 충분히 협의하는 등 특별한 노력을 기울여 달라"고 했다.

국회 인사청문회의 내용과 관계 없이 변창흠 내정자의 임명을 강행하겠다는 의지를 내비친 것으로 보인다. 변창흠 국토부 장관 내정자가 2006년 강금실 열린우리당 서울시장 후보 지지선언을 한 이후 오늘날까지 현 정권 성향 후보를 지지하거나 선거 캠프에 참여해온 전형적인 폴리페서(정치 참여 교수)라는 점이나, LH 사장으로 재직하면서 용역 수의계약이 2배로 늘었고 '한국공간환경학회'와 관련 있는 기관, 단체, 기업 등에 일감 몰아주기를 했다는 의혹은 국토부 장관 임명에 아무런 장애가 되지 않을 전망이다. 한국공간환경학회는 김수현 전 청와대 정책실장이 10대 학회장을 맡았고, 조명래 환경부 장관이 5대 학회장을 지냈다.

변창흠 국토부 장관 내정자가 서울주택도시공사(SH) 사장 시절인 2017년 당시 변 사장 방에서 간부급 직원들의 정치 성향, 박원순 서울시장과의 관계 등을 잣대로 평가한 문건(일명 블랙리스트)이 발견된 사실도 아무런 문제가 되지 않을 것으로 보인다. 문재인 정권 출범 이후 국회의 인사청문회는 요식적 절차 이외의 아무런 의미를 갖지 못하게 된 것이 작금의 상황인 탓이다.

▶"13평에 4인 가족이 살 수 있겠다(?)"라는 질문

그건 그렇고, 서민·중산층의 더 큰 관심은 변창흠 국토부 장관 내정자가 과연 현재 벌어지고 있는 집값 폭등과 전·월세 대란을 해결할 수 있을까 하는 점이다. 향후 우리나라의 부동산 시장에 어떤 일이 벌어질지 가늠해 볼 수 있는 해프닝성 대(大)사건이 지난 11일 발생했다. 문재인 대통령과 변 내정자가 경기도 동탄의 공공임대주택을 찾았을 때, 문 대통령이 '13평 임대아파트에 4인 가족이 살 수 있겠다라고 말했다.'는 언론보도가 오보(誤報)였다고 청와대는 12일 3번에 걸쳐 해명에 나섰다.

설명을 듣던 문재인 대통령이 "그러니까 신혼부부에 아이 1명이 표준이고, 어린아이 같은 경우에는 2명도 가능하겠다(?)"는 질문을 한 것이지, '13평 아파트에 4인 가족이 살 수 있겠다.'고 직접 발언한 것이 아니라는 게 청와대 해명의 핵심이다. 뭐가 그리 다른지는 잘 모르겠지만, 청와대가 하루에 3번이나 해명을 하고 '오보나 쓰는 언론'을 규탄한 것은 '국민의 반발'이 엄청 컸기 때문이다. 그만큼 대한민국 서민, 중산층에게 집 문제는 절체절명의 과제이다.

문재인 대통령이 11일 오전 경기 화성시 LH 임대주택 100만호 기념단지인 동탄 공공임대주택에서 열린 '살고 싶은 임대주택' 보고회에 참석해 발언하고 있다. 연합뉴스

이날 문재인 대통령은 또 "조금 더 안락하고 살기 좋은 중형 아파트로 옮겨갈 수 있는, 굳이 자기가 집을 꼭 소유하지 않더라도 이런 임대주택으로도 충분히 좋은 주택으로 발전해 갈 수 있는, 주거 사다리랄까 그런 것을 잘 만들어야 될 것 같다."고 서민, 중산층이 주목할만한 향후 정책 방향에 대해 말씀을 했다.

변창흠 장관 내정자가 그동안 주창해 왔던 '환매조건부 주택'과 '토지임대부 주택'이 각별히 눈길을 끄는 이유이다. 〈환매조건부 주택〉은 주택을 분양받은 사람이 나중에 공공기관(LH)에 되판다는 조건이 붙은 주택이다. 주택의 소유권과 입주권은 있지만 처분권은 없기 때문에 분양가는 싸지만 집값 상승에 따른 시세차익은 포기해야 한다. 전셋값 수준의 분양가로 장기간 이사 걱정 없이 살 수 있다는 점에서 장기전세주택과 비슷하다. 다만 주택 소유 기간에 발생하는 각종 세금은 분양받은 사람이 내야 한다.

〈토지임대부 주택〉은 소유권을 나눠서 땅은 공공기관(LH), 집은 분양 받은 민간이 소유하는 방식이다. 분양가에서 땅값이 제외되는 만큼 저렴하게 공급 받을 수 있는 장점이 있는 반면에 주택을 분양받은 사람은 월세처럼 토지 임대료를 내야 한다. 원칙적으로 나중에 집값(건물)이 오르면 집을 팔아 시세차익을 누릴 수도 있다. 물론 땅 소유권이 없기 때문에 주변의 다른 아파트 보다 시세차익이 적을 가능성이 크다.

하지만 지난 9일 무더기로 통과한 법안 중에 '토지임대부 주택의 시세차익을 차단하는 법안'이 포함되어 있었다. 최초 분양받은 사람이 집을 팔 때 LH에만 팔 수 있도록 조건을 붙인 것이다. 이렇게 되면, 〈환매조건부 주택〉이나 〈토지임대부 주택〉이나 사실상 별 차이가 없게 된 셈이다.

〈환매조건부 주택〉과 〈토지임대부 주택〉이 향후 서민·중산층의 선택을 받을 것인가 하는 궁금증이 생길만 하다. 노무현 정부 시절인 2007년 경기 군포 휴먼시아 5단지 '환매조건부 주택 실험'은 실패했다. 예비 입주자의 철저한 외면 속에 일반 분양으로 전환한 것이다.

〈토지임대부 주택〉은 2011년 서울 우면동 LH서초5단지, 2012년 자곡동 LH강남브리즈힐, 경기 부천 옥길지구 등에서 추진했다. LH강남브리즈힐 전용면적 84㎡의 경우 (건물만의) 분양가 2억2천만원이 현재 시세 11억5천만원~12억8천500만원으로 올랐다. (앞으로는 개정 법률에 따라 LH에만 매각해야 하기 때문에 토지임대부 주택의 시세차익 실현은 불가능하다.) 반면 경기 부천 옥길지구는 등은 사업성 악화로 토지임대부 주택사업을 철수했다. 입지에 따라 성패가 갈린 것이다.

비록 시세차익의 실현은 어렵더라도, 입지가 뛰어날 경우 〈환매조건부 주택〉과 〈토지임대부 주택〉이 시장의 좋은 반응을 이끌어 낼 수 있을지 모른다는 예상도 가능하다.

▶변 장관 내정자의 '영끌' 아파트 재테크?

지금까지는 변창흠 국토부 장관 내정자의 '말(=정책)'을 살펴봤다. 그럼, 부동산(=집, 아파트)에 대한 그의 '행동'은 어떠했을까?

변창흠 장관 내정자는 서울 서초구 방배동에 전용면적 129.7㎡ (40평대) 아파트를 보유하고 있다. 재산신고에서는 공시가격을 적용해 6억5천300만원으로 적었다. 실제 시세는 18억~20억원에 달한다는 평가이다. 변 내정자의 재산신고 내역을 보면, 금융채무 2억2천578만원을 제외한 순자산(아파트 제외)은 3억원 정도이고, 배우자 예금과 자녀 명의 예금을 모두 합해야 4억원 정도이다. 대부분의 대한민국 서민·중산층과 마찬가지로, 변창흠 장관 내정자의 재산 대부분이 '아파트 1채'인 것으로 보인다.

변창흠 내정자는 전 재산의 대부분을 차지하는 '아파트 1채'를 어떻게 마련했을까? 국민의힘 송언석 의원실에 따르면, 2006년 6월 변 내정자는 강남 아파트를 5억2천300만원에 구입하면서, 한 카드사에 의해 3억6천만원의 근저당을 설정 당했다. 통상 대출의 120% 정도를 채권최고액으로 잡는 것에 비춰 볼 때 변 내정자는 아파트 값의 57.4% 가량되는 3억원을 카드사 대출로 조달했다는 것이 합리적인 분석이다.

당시 은행과 보험사의 6억원 이하 아파트 주택담보인정비율(LTV)은 40%에 그쳤지만, 카드사와 캐피탈사는 70%로 더 많은 대출을 받을 수 있는 상황이었다는 설명이다. 변 내정자는 '영끌(영혼까지 끌어모은) 카드사 대출을 통해 내집 마련의 꿈을 이루었고, 오늘날 재산의 대부분을 형성해온 것이다.

문재인 대통령과 변창흠 국토부 장관 내정자가 말씀하고 있는 '중산층 공공임대'의 기본철학은 '집은 사는(buy) 것이 아니라 사는(live) 것이다.'로 요약할 수 있다. 퇴임 후를 위해 795평의 사저를 준비하고 있는 대통령과, 아파트 한 채를 '영끌'한 덕분에 14년여 만에 최대 15억 가까운 재산을 일군 국토부 장관 내정자의 '철학'으로는 다소 언행이 불일치한다는 느낌을 지울 수 없다.

대한민국 국민 대부분에게 집과 아파트는 '사는(living) 곳'이자 '가장 중요한 재산으로 사서(buy) 일구는 터전'이다.

변창흠 국토부 장관 내정자의 '말(정책)'에 박수치며 따를 것인가, 아니면 변창흠 내정자의 '행동(영끌 아파트 구입)'을 모델로 삼을 것인가, 그도 아니면 대출 규제로 '영끌'마저 막아 버리고 전·월세 난민 또는 임대주택으로 내몰이 하는 문재인 정권의 부동산 정책에 분노할 것인가, 이 선택이 서민·중산층의 인생을 좌우하는 큰 갈림길이 되는 것이 대한민국의 현실이다.