[실전 경매분석] 경북 구미시 구평동 스포츠센터

# 유치권 성립 여부에 대한 검토 필요

이번 주 분석대상 물건은 이달 29일 대구지방법원 김천지원 경매2계에서 입찰될 예정(2010 타경 10558'2010 타경 11629)인 경북 구시미 구평동 스포츠센터다. 대지 8만9천213㎡, 건평 6천565㎡ 규모로 지하는 기계실, 1~4층은 댄스교습소'남녀사우나'헬스클럽'주택 등의 용도로 사용되고 있으며 감정 가격은 90억7천841만1천730원, 최저입찰가격은 31억1천389만5천원이다.

이 물건은 규모가 크고 시설이 잘 구비되어 있는 스포츠시설로 건물 양측으로 8m 도로를 접하고 있어 차량 접근이 쉽고 대중교통을 이용하기에도 편리하다. 대지 중 임야가 8만218㎡을 차지하고 있는데 임야의 경우 자연녹지지역으로 분류되어 있어 활용도가 높아 보이지 않는다. 하지만 3번 유찰이 되면서 입찰가격이 크게 떨어진 상태이기 때문에 전체 물건의 효용성을 감안해서 입찰을 해 볼 필요가 있다.

임차관계는 6명의 임차인이 있으며 임차보증금은 3억5천500만원, 월세는 350만원이다. 매수인에게 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인(보증금 4천만원) 1명이 있으나 배당 요구를 했기 때문에 매각 대금에서 배당이 이루어져 매수인의 부담은 없어 보이나 혹 매각 대금에서 전액 배당을 받지 못하는 부분이 있을 경우 나머지 부분은 매수인이 부담을 해야 한다. 나머지 5명의 임차인은 매수인에게 대항력이 없으므로 부담이 없어 보인다.

하지만 현재 4명이 10억8천100만원의 유치권 신고를 한 상태이고 임차를 해 6억원을 들여 공사를 하고 있다는 임차인이 있어 잠정적으로 16억8천100만원의 유치권이 존재하므로 유치권의 성립 여부에 대한 철저한 권리 분석이 요구된다. 유치권의 성립 여부는 매수인이 매각 대금 지급 후 인도명령을 신청하면 유치권자들의 주장과 소명자료를 보고 법원에서 그 성립 여부를 판단한다. 따라서 입찰에 참가하기 전 전문가와 상담을 통해 유치권에 대한 철저한 검토가 필요하다. 유치권이 성립될 가능성이 높으면 입찰가격에서 신고된 유치권 금액만큼 감액을 해야 하고, 성립될 가능성이 낮으면 감액할 필요 없이 입찰가격을 결정해야 낙찰율을 높일 수 있다.

정리·이경달기자

도움말·송병길 다산부동산경매전문학원 교수