[실전 경매분석] 대구 서구 내당동 근린주택

# 주변 환경과 교통 사정 무난한 위치

이번 주 분석 대상 물건은 다음달 9일 대구지방법원 서부지원 경매 2계에서 입찰될 예정(2011 타경 6387)인 대구시 서구 내당동 있는 근린주택이다. 대지 588.8㎡, 건물 1천77㎡의 3층 건물로 1·2층은 목욕탕, 3층은 주택으로 구성되어 있다. 감정가는 10억8천894만원이며 최저입찰가는 5억3천358만원이다.

임대차 관계는 목욕탕, 이용소 및 피부미용숍, 주택, 기타 부분으로 임차인 6명이 임대차 권리신고를 한 상태이며 보증금 합계는 2억7천만원, 월세 합계는 115만원이다. 임차인들은 모두 말소기준권리 이후에 입주했기 때문에 낙찰자에게 대항력이 없어 매수 후 보증금을 떠안는 문제는 없다. 다만 목욕탕은 전세권 설정자가 있으나 실제는 소유자가 운영하는 것으로 보여 낙찰 후 명도를 위해 현장을 정확히 확인해 보는 것이 좋다.

본 물건은 경운초등학교 북쪽 인근에 위치해 있으며 주위에는 근린생활시설, 단독주택 및 아파트 등이 형성되어 있다. 차량 출입이 용이하며 간선도로변에 자리 잡고 있어 교통 사정도 무난한 편이다. 또 주위 환경을 고려해 볼 때 낙찰을 받은 후 목욕탕으로 그대로 사용해도 될 것 같으나 북쪽으로 25m의 도로와 남쪽으로 4m의 도로를 접하고 있어 리모델링해 다른 용도로 사용하는 것도 고려해볼 만하다.

이 물건은 두 차례나 유찰되어 최저 매각 금액이 감정가격의 50% 이하로 떨어진 상태이며 최저입찰가의 토지 가격이 ㎡당 90만원 정도로 공시지가 이하로 떨어져 있어 일반매매를 통해서는 취득하기 어려운 물건이므로 적정한 금액으로 낙찰을 받는다면 기대 이상의 성과도 예상할 수 있다.

정리·이경달기자

도움말·백원규 한솔합동법률사무소 소장