[실전 경매분석] 영천시 화룡동 근린주택

# 입찰가 많이 떨어졌으나 권리 복잡

이번 주 분석대상 물건은 이달 21일 대구지방법원 경매 10계에서 입찰될 예정(2011 타경 1415)인 영천시 화룡동에 있는 근린주택이다. 대지 670㎡'건물 335㎡ 규모의 지하 1~4층 건물로 감정가는 7억5천725만원이며 최저 입찰가는 2억6천만원이다.

본 물건은 서부동사무소 남동쪽 인근에 위치해 있으며 주변에는 노선상가지대와 관공서, 학교 등이 자리 잡고 있다. 임대차 관계는 6명의 임차인(보증금 1억6천만원, 월 70만원)이 사무실(지하), 점포(1층), 학원(2층), 주택(3'4층)으로 사용하고 있다.

이 물건은 2차례 유찰된 뒤 3차에 낙찰되었으나 매수자가 잔금을 납부하지 않아 재경매되었기 때문에 권리관계가 복잡해 보인다. 본 물건에는 등기부상의 말소기준 권리 이전에 설정된 임차인의 선순위 전세권설정 등기가 있어 만약 보증금을 전액 받아가지 못할 경우 전세권은 소멸되지 아니하고 매수 후 매수인이 보증금을 떠안아야 하는 경우가 있다.

또 임차인이 유치권을 신고해둔 상태로 유치권 성립 여부는 불분명하지만 매수 후 유치권 행사로 명도에 어려움이 있어 보인다.

이 물건은 최저 입찰 가격이 많이 떨어진 상태이기 때문에 적절한 가격에 입찰을 받을 수 있으면 기대 이상의 성과가 기대된다. 하지만 복잡한 권리관계로 인해 낭패를 볼 수 있기 때문에 전문가에게 자문을 구해본 뒤 입찰에 참가하는 것이 바람직하다.

정리·이경달기자

도움말'백원규 한솔합동법률사무소 소장