`강남 버블세븐 10만 가구에 대출 집중…재건축 광풍 부나`

"강남 버블세븐 10만 가구에 대출 집중…재건축 광풍 부나"

정부가 1일 부처 합동으로 '규제합리화를 통한 주택시장 활력회복과 서민 주거안정 강화방안'을 발표했다. 재건축 규제 완화뿐 아니라 청약제도 개편 방안이 포함됐다. 하지만 지역 부동산 전문가들은 정부 정책을 환영하면서도 한켠으론 부작용을 우려했다.

◆서울 강남을 겨냥한 특혜성 정책

정부가 1일 아파트 재건축 연한을 최대 30년으로 현행보다 10년 단축하고, 안전진단 기준을 완화하는 등 재건축 사업 추진이 쉽도록 규제를 완화하겠다고 발표하자 지역 부동산 전문가들은 부작용을 우려했다. 대구의 경우 전국에서 추진 중인 재건축 사업 가운데 17%가 몰려 있고, 답보 상태에 놓인 재건축 사업만 92개나 있어, 기대를 낳고 있지만 강남과 목동 등 이른바 수도권에 재건축 열풍이 몰릴 것으로 예상되기 때문이다.

국토부에 따르면 서울 강남 3구에 3만7천 가구, 양천구 목동 1만8천 가구, 나머지 4만여 가구 등

버블세븐(bubble seven'서울 강남 서초 송파 목동 분당 용인 평촌 등 부동산 가격이 급등한 7개 지역) 지역에 10만여 가구의 재건축 물량이 6년 안에 쏟아져 나올 것으로 보인다.

이들 버블세븐 지역은 재건축에 대한 주민들의 관심이 큰 데다, 투자 여력도 충분해 실제 재건축 가능지역으로 꼽힌다.

권리금만 수억원에서 수십억원에 거래되는 이른바 '재건축 딱지'가 다시 활개를 칠 것으로 예상된다.

자산관리연구소 이진우 연구위원은"이번 조치로 재건축 사업성이 좋은 강남 등 일부 지역에 대출규제 완화, 금리 인하 등 조치와 시너지를 일으켜 정책 혜택이 집중될 것"이라고 내다봤다.

그러면서 "지역 재건축 재개발 시장은 분양가가 너무 높아 사업성이 낮은 곳이 많다"며 "재건축 안전진단 기준을 완화하면 지역보다는 사업성이 있는 강남과 1기 신도시를 중심으로 무분별한 재건축 추진이 우려된다"고 말했다.

대구과학대 김경한 금융부동산과 교수는 "재건축 활성화 조치가 단기적으로는 도움이 되는 것 같지만 장기적으로 도움이 되지 않고 시장 안정에도 악영향을 미칠 것이다. 주민들이 사업성을 신중히 판단해 제대로 된 재건축을 추진하도록 유도하는 공공정책을 사용해야 한다"고 했다.

◆청약제도 개편, 무주택 실수요자 청약 기회 축소 논란

정부가 내놓은 청약제도 개편은 실수요자 우선 공급 원칙을 견지하면서 청약제도를 간소화하고 과도한 규제를 개선하자는 취지로 이뤄졌다. 하지만 시장에선 무주택 실수요자의 청약 기회가 줄어드는 것이란 지적이 나오고 있다.

국토교통부는 현재 청약자와 배우자가 전용 면적 60㎡ 이하, 공시가격 7천만 원 이하의 소형, 저가 주택을 보유했을 경우는 무주택자로 간주하고 있다. 하지만 앞으로는 지역별 집값 편차 등을 감안해 전용 면적은 60㎡ 이하로 지금처럼 유지하지만 공시지가는 수도권 1억3천만 원, 지방은 8천만 원까지 무주택자로 인정하기로 했다. 이렇게 되면 청약 가능한 민영주택이 30%까지 는다. 국토부에 따르면 주택 소유 여부에 관계없이 모든 통장 가입자가 청약 가능했던 민간건설중형국민주택 유형이 폐지됨에 따라 무주택자인 청약저축 장기가입자들이 청약 가능한 물량이 연 1만~2만가구 늘어날 전망이다.

정부는 또, 주택을 2채 이상 보유하고 있는 유주택자에 대해선 주택 1채 당 5점에서 많게는 10점까지 감점을 통해 사실상 신규 분양을 제한했으나, 앞으로는 이 같은 감점제를 폐지하기로 했다. 다만 무주택자는 지금처럼 무주택 기간에 따라 최대 32점까지 가점을 받게 된다.

권오인 한국공인중개사협회 이사는 "정부가 유주택자 등에도 청약 기회를 늘리도록 한 청약제도 개편안을 내놓으면서 무주택 실수요자의 청약 기회가 줄어들 것으로 보인다"며 "주거약자들의 정책적 배려가 필요하다"고 주장했다.

임상준 기자 news@msnet.co.kr

◇9.1 주택시장 활성화 정책 주요 내용

▷재건축 규제 합리화

-재건축 가능연한 40년→30년으로 완화

-재건축 시 85㎡ 이하 의무건설 비율 완화(연면적 50%기준 폐지)

-공공관리제 의무 적용 폐지→주민선택제 전환

▷주택공급 방식 변경

-택지개발촉진법 폐지

-한국토지주택공사(LH) 공공택지 지정 3년간 중단

-LH 아파트 후 분양 확대

-토지은행 통해 민간 택지 공급시기 조절