부동산 시장 주택 공급량 "과잉" vs "기우"

작년 주택 인허가 사상 최대 논란

부동산 시장에 주택 공급과잉 논쟁이 뜨겁다. 지난해 주택 인허가 물량이 200만호 1기 신도시 건설 때보다 많은 76만5천여 가구로 사상 최대치에 달하고 분양 승인 실적도 52만5천 가구로 관련 통계를 작성하기 시작한 2007년 이후 최대치를 기록하면서 촉발된 논란이다.

◆연평균 공급계획 물량 넘어섰다

송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 지난해 말 발표한 보고서에서 최근 주택시장을 공급과잉으로 규정하고 "중장기적으로 주택'금융시장에 미칠 수 있는 잠재적 위험에 대비해야 한다"고 밝혔다.

송 연구위원은 지난해 아파트 분양 물량은 49만 가구(추정)로, 제2차 장기 주택종합계획(2013∼2022년)을 바탕으로 추정한 연평균 공급계획 물량 27만 가구를 크게 초과하며, 앞으로 증가하는 가구 수와 주택 멸실 수를 고려한 한국 경제의 기초적 주택 수요(35만 가구)와도 큰 차이가 난다고 진단했다.

하나금융경영연구소 이휘정 수석연구원 역시 최근 주택시장을 공급과잉 상태로 봤다. 이 수석연구원은 "지난해 공급 물량이 자연적으로 소화 가능한 수준을 넘어섰다는 징후들이 최근 가격(하락)이나 미분양 물량(증가) 등 지표에서 확연히 나타나고 있다"고 분석했다.

◆준공 물량 추정치가 수요보다 적다

하지만 건설'부동산 분야 전문가들은 대체로 공급과잉은 기우라는 의견을 내놓고 있다. 서승환 전 국토부 장관은 "정책이나 경기 등에 이례적 변화가 없다면 올해 주택시장을 교란할 초과공급 가능성은 낮다"고 주장했다. 서 전 장관은 "주택 공급은 인허가 물량이 아닌 준공 물량으로 보는 것이 적절하다. 지난해 준공 물량 추정치는 43만 가구로 멸실 주택 수(8만 가구)에 자가주택 증가분(35만9천252가구)을 더한 값인 43만9천252가구보다 9천 가구 적다"고 했다.

그러면서 "지난해 인허가 수는 급격히 늘었지만 준공 물량은 2014년의 41만2천345가구보다 별로 늘지 않았다"며 "지난해 주택시장에는 오히려 약한 정도의 초과수요가 존재했다고 볼 수 있고 올해 인허가 물량은 지난해보다 상당히 적을 가능성이 크다"고 덧붙였다.

국토연구원, 한국감정원 부동산연구소 등도 한목소리로 공급과잉이 아니라고 분석하고 있다. 한국감정원 부동산연구원 채미옥 원장은 "연평균 수요에 비해 2017년도에 5만 가구 정도가 초과 공급될 것으로 보이지만 시장에서 수용 가능한 물량으로 크게 우려할 수준은 아니다"며 "건설사들이 지난해 분양을 서두르면서 일시적으로 공급이 몰렸다"고 밝혔다.