[알쏭달쏭 생활법률] 아파트 하자 발생 때 하자보수보증금 배상 어떻게

아파트에 하자가 발생한 경우 하자보수보증금을 한도로만 배상받을 수 있는지

Q: 제가 살고 있는 아파트의 건설사는 공사계약 당시 하자보수보증금의 명목으로 하자보수보증서를 제공하였습니다. 그런데 아파트에 입주하고 보니 많은 하자가 발견되었는데요, 하자로 인한 손해액이 건설사가 제공한 보증금보다 많을 경우 그 돈도 받을 수 있는지요? 만약 손해액이 보증금보다 적을 경우에는 어떻게 되는지요?

A: 문의하신 내용은 건설사가 미리 제공하여 둔 하자보수보증금의 법적 성질을 어떻게 볼 것인가에 따라 결론이 달라집니다. 이를 "손해배상액의 예정"으로 본다면 실제 손해액에서 보증금을 공제해야 하고 예정액이 감액될 여지도 있지만, 만약 이를 "위약벌"로 본다면 보증금 전액을 몰취하고 실제 손해액은 따로 청구할 수 있기 때문입니다.

이에 대하여 우리 대법원은 이렇게 판단하고 있습니다. 공사도급계약서 등에 수급인이 하자담보책임 기간 중 도급인으로부터 하자보수요구를 받고 이에 불응한 경우 하자보수보증금은 도급인에게 귀속한다는 조항이 있을 때 이 하자보수보증금은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로 볼 것입니다.

다만 하자보수보증금의 특성상 실제 손해가 하자보수보증금을 초과하는 경우에는 그 초과액의 손해배상을 구할 수 있다는 명시 규정이 없다고 하더라도 도급인은 수급인의 하자보수의무 불이행을 이유로 하자보수보증금의 몰취 외에 그 실제 손해액을 입증하여 수급인으로부터 그 초과액 상당의 손해배상을 받을 수도 있는 "특수한 손해배상액의 예정"으로 볼 것입니다(대법원 2002. 7. 12 선고 99다68652 판결 등 다수).

따라서 하자보수보증금을 손해배상액의 예정으로 보므로 하자로 인한 손해액이 보증금보다 많을 경우 그 넘는 부분도 건설사에게 청구할 수 있고, 특수한 손해배상액의 예정이라고도 보고 있으므로 하자로 인한 손해액이 보증금보다 적은 경우에도 보증금의 전액을 몰취할 수 있을 것입니다.

법무법인 우리하나로 김승진 변호사