금리 내리면 아파트값 급등, 외환이구 이후 '반비례'

외환위기 이후 주택가격에 대한 금리의 영향력이 급격히 커져 집값과 금리 사이에 상관관계가 뚜렷해진 것으로 나타났다.이에 따라 금리인상으로 인한 자산효과 감소와 대출부담 증가, 소비위축 등을 고려해 정부와 금융권이 금리.대출정책을 보다 신중하게 운영해야 한다는 주장이 나오고 있다.

◆집값, 이제는 금리가 좌우=27일 건설산업전략연구소가 내놓은 '금리와 아파트가격 변동 추이' 자료에 따르면 외환위기 이전 아파트가격은 금리에 별다른 영향을 받지 않았으나 외환위기 이후에는 양자 사이에 뚜렷한 반비례 관계가 나타나고있다.

실제로 80년대말과 90년대초 연 12~16%에 이르는 고금리 체제가 지속됐으나 아파트가격은 88년부터 90년까지 연 10~20%씩 뛰어오르는 급등세를 나타내 별다른 상관관계를 보이지 않았다.

하지만 97년말 외환위기가 일어나 3년만기 회사채 금리가 12~20%에 이르는 고금리 체제에 들어서자 아파트가격은 97년말부터 98년 중반까지 가파른 하락세를 나타내 대조를 이뤘다.

98년말 이후 회사채 금리가 한자릿수로 떨어지며 안정세를 보이자 아파트가격도 안정세를 되찾아 2000년말까지 소폭의 등락을 거듭하는 모습을 보였다.

이어 지난해 3.4분기 3년만기 회사채 금리가 6%까지 떨어지는 저금리 체제로 들어서자 아파트가격은 오히려 급등하는 모습을 보여 올 3.4분기까지 가파른 가격상승세가 이어졌다.

이같은 금리와 아파트가격의 반비례 관계 형성에 대해 건설산업전략연구소는 이제 우리나라 주택시장이 선진국형인 '금리민감형 부동산시장'으로 바뀌고 있기 때문이라고 설명했다.

건설산업전략연구소의 김선덕 소장은 "주택보급률이 낮은 90년대 중반까지 주택가격에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 주택시장의 수급, 즉 아파트 공급량이었으나 주택보급률이 점차 높아지고 주택담보대출이 크게 늘면서 이제는 금리가 주택가격결정의 제1요인으로 자리잡고 있다"고 말했다.

◆금리.대출정책 변화 신중해야=전문가들은 금리가 주택가격에 중요한 영향을 미치는 요인으로 자리잡은 만큼 정부와 금융권이 금리 및 대출정책 운영에 신중을 기할 필요가 있다고 지적했다.

섣부른 금리인상이나 주택담보대출의 급격한 축소는 '부동산가격의 하락 →대출담보설정비율의 하락 →은행의 대출 회수 →가계의 부동산 처분에 의한 가격속락'이라는 악순환을 불러올 수 있다는 지적이다.

김선덕 소장은 "일본은 부동산 버블이 붕괴되던 90년대 초반 금융당국이 금리를 지나치게 인상하면서 급격한 경기침체로 빠져들었던 경험이 있다"며 "일본의 전철을 밟지 않기 위해서는 금리인상이나 대출축소 정책의 실행 속도를 신중하게 조정할 필요가 있다"고 지적했다.