[부동산이야기]부동산 임대와 세금

상가나 토지 등을 임대하면 발생하는 부동산임대소득과 관련된 세금은 부가가치세와 종합소득세가 있다. 통상 부동산임대소득이라 하면 월세만 생각할 수 있으나 세법에서는 보증금에 대하여도 연 3.4%의 임대수익이 있는 것으로 보아서 임대소득을 계산하여 부가가치세와 종합소득세를 납부하여야 한다.

부가가치세는 일반적인 상품거래와 마찬가지로 부동산임대소득에 대해서도 10%의 단일세율이 적용된다. 이렇게 동일한 세율이 적용되는 간접세는 절세를 할 수 있는 방법이 제한적이다.

이에 비해 종합소득세는 소득이 많으면 높은 세율을 적용받는 초과누진세율 구조이다. 그리고 개인별로 사업소득이나 근로소득 등 다른 소득과 합산한 전체 소득을 기준으로 세율을 적용하기 때문에 종합소득세를 절세하기 위해서는 가족간에 소득이 한 사람에게 몰리지 않고 적절히 배분되도록 하는 것이 좋다.

예를 들어 연간 근로소득이 9천만원인 남편과 소득이 전혀 없는 부인이 있는데 남편 명의로 된 상가에서 부동산임대소득이 연간 1천만원 발생하였다면 이미 다른 소득이 많은 남편은 최고세율인 35%를 적용받게 되어 부동산임대로 인해 추가되는 소득세는 350만원이 되겠지만, 소득이 전혀 없는 부인에게 부동산임대소득 1천만원이 발생한다면 6%의 세율을 적용받아서 60만원의 소득세가 추가된다. 그러므로 소득이 적은 부인이나 자녀에게 자산소득이 발생하도록 배분하는 것도 절세의 방법이다.

부부간에는 10년간 누적금액을 기준으로 6억원까지는 증여세가 과세되지 않으므로 6억원의 범위 내에서 부부 공동명의로 하거나 상가 전체를 증여하는 방법도 검토해볼 필요가 있다. 이 경우에도 증여세는 과세되지 않더라도 취득세, 등록세는 부담하여야 한다. 그리고 자녀에게 증여를 하면 1인당 3천만원까지만 공제가 인정되므로 3천만원을 초과하는 부동산을 증여하면 증여세를 부담하여야 한다.

상가를 새로 취득할 때도 장래 발생할 임대소득에 대한 소득세를 고려하여 소득이 적은 사람 명의로 취득하는 것을 고려해 보아야 한다. 하지만 배우자 6억원 이상, 자녀 3천만원 이상 증여시 증여세가 부과될 수 있다는 사실을 알고 전체적인 세금효과를 고려하여 재산을 배분하여야 한다. 그리고 상가를 취득할 때 부가가치세를 환급받기 위해서는 분양계약 후 바로 세무서에 일반과세자로 부동산 임대업 사업자등록을 하고 세금계산서를 챙겨서 부가가치세 신고를 할 때 환급신고를 하는 것도 잊지 말아야 한다.

김연웅 문정세무법인 세무사