[이진우의 분석! 아파트] (18)달서구 이곡동

대구지역 아파트시장은 봄 이사시즌이 본격화되면서 산업단지와 가깝고 교통여건이 좋은 지역의 중소형 단지를 중심으로 가격 상승세가 높게 나타나고 있다. 특히 새 아파트보다는 입주한 지 10~20년 된 단지들이 상대적으로 인기를 끌고 있다. 이는 입주 10년 미만의 단지보다는 가격은 저렴하고 중소형 비율도 높기 때문인 것으로 분석되고 있다.

◆산업단지, 도시철도 연결로 젊은층에 인기

이러한 특징을 잘 보여주는 지역 중 한 곳이 달서구 이곡동이다. 우선 달서구 이곡동의 아파트들은 대부분 1994년에서 1997년 사이에 입주를 한 단지들로 입주한 지 14년에서 17년 된 단지들로 구성되어 있다. 주변에 대구 최대 산업단지인 성서산단이 있으며 도시철도 2호선도 가까이 있다. 주변에 대형 마트도 있어 젊은층의 선호도가 높은 지역이다. 이러한 선호도는 가격으로도 잘 나타나고 있는데 올 들어(1월 1일~3월 6일) 매매가격과 전세가격 모두 4% 이상 오르는 등 상승세가 높게 나타나고 있다.

이곡동의 아파트 매매가격은 올 들어 4.39%의 변동률을 기록하며 달서구에서 가장 높은 상승률을 기록하고 있다. 동일기간 대구 1.27%와 달서구 1.83%가 상승한 것에 비해 상대적으로 상승률이 높다. 전세가격도 5.97%의 변동률을 기록하며 대구 평균(2.1%), 달서구 평균(2.59%)보다 높은 상승률을 기록하고 있다.

달서구 이곡동의 3.3㎡당 평균 매매가격은 470만원. 이는 대구 평균(537만원)과 달서구 평균(525만원)보다 낮은 것이다. 반면 3.3㎡당 평균 전세가격은 362만원으로 대구 평균(354만원), 달서구 평균(352만원)보다 높게 나타나고 있다. 이곡동의 매매가격 대비 전세가 비율은 76.92%로 대구 평균(65.89%)과 달서구 평균(67.13%)보다 훨씬 높은 것으로 조사됐다.

◆감가상각 우려, 급격한 조정은 없을 전망

이곡동의 경우 가격 대비 효율성이 비교적 높은 지역으로 보여진다. 가격 측면에서 상대적으로 저렴하지만 위치적으로는 나쁘지 않고, 선호도가 높은 중소형 위주로 구성되어 있어 중단기적으로 현재의 인기가 유지될 전망이다. 다만 장기적으로는 감가상각이 우려된다. 우선 7년 정도가 지나면 대부분의 단지들이 20년 이상의 노후 단지가 되고 대부분의 단지들이 15층 이상 고층이어서 재건축이 쉽지 않아 일부 감가상각이 예상된다. 그러나 이러한 가격 조정이 바로 나타나지는 않을 전망이다. 이 지역의 아파트들은 1970, 80년대 입주한 단지들보다 내구성이 뛰어나고 입지적 측면에서 나쁘지 않아 급격한 가격 조정은 없을 전망이다. 여기에 임대 가격이 상대적으로 높은 것도 매매가격 하락에 대한 저지선 역할을 할 전망이다.

##이곡동 동서화성타운

역세권 이점 젊은층에 인기…시세 상승

달서구 이곡동 동서화성타운은 1997년 입주한 단지다. 79.34㎡형 696가구, 92.56㎡형 160가구, 109.09㎡형 400가구 등 총 1천256가구로 구성된 대단지이다. 주변에 도시철도 2호선이 가까이 있고 성서산업단지가 인접해 있어 젊은 층의 수요가 많다.

동서화성타운 109.06㎡형의 경우 2006년 매매가격이 고점을 찍은 후 입주물량이 급증한 2008년까지 가격이 하향 조정을 받았다. 2010년 이후 강보합세를 유지하다가 연말부터 상승세가 높게 나타나고 있다. 최근 거래가격의 경우 시세 상한가 중심에서 거래가 많아지면서 연초부터 호가가 높아지고 있다.

109.09㎡형의 경우 시세는 상한가 1억8천500만원, 하한가 1억7천만원 선을 기록하고 있다. 시세 평균은 1억7천250만원을 기록하고 있다. 최근 실거래가 신고된 아파트도 대부분 1억7천500만원 전후에서 거래가 이루어졌다. 일부 저층의 경우 1억6천500만원 선에서 거래가 이루어지기도 했다. 최근 실거래가 신고 금액이 조금씩 상승하면서 시세도 상승세를 보이고 있다. 전세가격도 상한가 1억3천만원, 하한가 1억2천만원에서 거래가 이루어지고 있다. 매매가격대비 전세가비율은 70% 선을 기록하고 있다.

이 단지는 중소형 위주로 평형대가 구성되어 있어 올 상반기까지는 전세시장을 중심으로 수요가 이어지면서 가격도 강보합세를 보일 전망이다. 또 성서산단이 인접해 있어 젊은 층의 수요가 꾸준해 단기적으로 급격한 가격 조정을 받지는 않겠다. 하지만 입주한 지 15년이 지나면서 향후 감가상각이 예상되고 인근에 개발지역이 많아 이주 수요도 많다. 따라서 장기적으로는 일부 가격 조정을 받을 것으로 전망된다.

부동산114 대구경북지사장