[이진우의 분석! 아파트] (28)대구 달서구 송현동

대구시 달서구 송현동은 앞산이 근거리에 있고 가까이에 도시철도 1호선이 있어 위치적으로 나쁘지 않은 지역이다. 특히 중소형 아파트 비중이 높고 가격이 낮은 편이라 봄'가을 이사시즌을 중심으로 거래량이 많은 지역 중 한 곳이다. 다만 아파트들이 입주한 지 대부분 10년 이상이고 입주한 지 30년 가까이 되는 단지들도 있어 단점으로 작용하고 있다.

◆중소형 중심 소폭 반등

송현동의 아파트 매매가격은 올 들어 2.5% 상승했다. 이는 대구 평균(2.92%)과 달서구 평균(3.65%)보다는 낮은 상승률이다. 송현동의 경우 아파트 가격 상승이 중소형 중심으로 소폭 반등하였다. 올 들어 60~99㎡ 미만이 7.71%의 가격 변동률을 기록하며 가장 높은 상승률을 보였다. 99~132㎡는 2.56% 올랐다. 중소형 아파트만 가격이 올랐고, 나머지 평형에서는 별다른 변동이 없었다. 송현동 아파트의 전세가격은 4.46%의 변동률을 기록하며 대구 평균 (5.15%)과 달서구 평균(6.38%)보다 낮은 상승률을 기록했다. 이 지역의 전세시장도 올 들어 중소형만 일부 상승하였고 중대형은 별다른 가격 변동률을 기록하지 못했다. 송현동의 경우 66㎡ 미만이 2.9%, 66~99㎡ 미만이 7.06%, 99~132㎡ 미만이 6.50%의 변동률을 기록하며 상승했다.

◆노후 단지 많아 개발 여지 있어

송현동의 아파트 3.3㎡ 평균 매매가격은 475만원. 이는 대구 평균(547만원)과 달서구 평균(534만원)보다 낮은 수준이다. 송현동의 아파트 3.3㎡당 전세가격은 316만원으로 대구 평균(366만원)과 달서구 평균(366만원)보다 낮게 나타나고 있다. 송현동 아파트의 3.3㎡당 가격이 낮은 이유는 중소형 아파트의 비율이 상대적으로 높고 대부분의 단지들이 10년 이상 된 단지들로 구성되어 있기 때문인 것으로 분석된다. 송현동의 매매가격 대비 전세가 비율은 66.48%로 대구 평균(66.95%)과 달서구 평균(68.43%)보다 낮다.

송현동의 경우 아파트의 노후도가 높다는 것은 단점이 될 수도 있지만 역으로 장점이 될 수도 있다. 아직 송현동은 저밀도 아파트들이 몇 곳이 있는데 현재는 부동산 시장의 침체로 인해 당장은 재건축이나 재개발이 쉽지 않은 상황이지만 부동산 경기가 좋아진다면 충분히 재건축이나 재개발이 가능해 기회도 될 수 있다. 특히 주변 주택 단지와 연계개발이 가능해 기회는 있는 상황이다. 다만 시간의 위험성을 해결하지 못하면 어려움을 겪을 수 있기 때문에 투자보다는 실수요를 고려해야 할 것으로 전망된다.

##송현동 송현하이츠

작년 가을 이후 전세'매매가 소폭 상승세

대구 달서구 송현동 송현하이츠는 1999년 입주한 단지이다. 79.34㎡형 280가구, 105.79㎡형 280가구, 161.98㎡형 156가구, 238.02㎡형 118가구 등 총 834가구로 구성되어 있다.

송현하이츠의 중소형 아파트들은 지난해 가을 이사시즌을 지나면서 최근 가격이 회복세를 보이고 있다. 특히 소형 아파트들은 소형 전세난으로 인해 전세가격이 상승하면서 매매가격도 동반상승하고 있다. 105.78㎡형의 경우 2008년까지는 가격이 안정세를 보이다가 달서구 지역에 입주 물량이 급증한 2008년부터 가격이 하락세를 보이며 약보합세 시장이 형성되었다.

그러나 지난해 가을 이사시즌이 지나면서 지역 전세시장의 가격 상승이 매매시장에도 영향을 미쳐 가격이 소폭 반등하고 있다. 실거래 신고 상황도 2009년 말에 저점을 찍고 최근 신고 가격도 조금씩 상승세를 보이고 있다. 105.78㎡형의 매매시세는 상한가 1억7천500만원, 하한가 1억6천500만원을 기록하고 있다. 전세시장은 2009년부터 상승세가 나타나기 시작했고 2009년 저점 대비 2천만원 정도 올랐다. 전세가격의 시세 기준으로 상한가는 1억3천만원이고 하한가는 1억2천만원 선이다.

송현하이츠의 경우 주변에 학교가 근거리에 있고 송현동에서는 비교적 연식이 짧아 중소형의 경우에는 한동안 안정적인 가격 구조를 보일 것으로 전망된다. 특히 중소형의 경우에는 매매가격 대비 전세가 비율도 70% 이상으로 상당히 높아 단기간에 가격 조정은 없을 것으로 보인다. 다만 대형의 경우에는 주변 신규 입주단지로 이탈이 예상돼 일부 가격 조정이 예상된다.

부동산114 대구경북지사장