[실전 경매분석] 포항시 죽도동 상가건물

포장도로 접해 상가 입지 양호한 편

# 권리관계 매우 복잡…법률 자문 필요

이번 주 분석 대상 물건은 다음 달 7일 대구지방법원 포항지원 경매 3계에서 입찰될 예정(2011 타경 154)인 포항시 북구 죽도동 상가건물이다. 감정가는 12억4천144만원이며 최저입찰가는 6억831만원이다.

이 물건은 대지 395.7㎡, 건물 1,579.47㎡의 5층 건물로 지하는 가요방, 1층은 레저용품점 및 골프연습장, 2∼4층 사무실, 5층은 주택 및 사무실로 소유자 및 임차인 12명이 사용하고 있다. 임대차 관계는 보증금 합계 2억2천만원, 월세 합계 250만원이다. 이 물건은 죽도파출소 북서쪽 대로변에 위치해 있으며 주위는 우체국 및 각종 상업용 건물 등이 들어서 있는 노선상가지대다. 남동쪽으로 30m, 북동쪽으로 8m의 포장도로를 접하고 있어 상가로서의 입지는 양호한 편이다.

그러나 본 물건은 2차례나 경매가 진행되다 변경되어 감정가의 절반 가격으로 떨어진 점을 감안해 보면 권리관계가 상당히 복잡해 보인다. 임차인 일부는 배당요구를 신청해 일부 배당금을 받을 수 있으나 일부는 보증금을 떼이는 사람도 있다.

그리고 이 물건은 등기부상의 말소기준 권리 이전에 설정된 임차인의 전세권설정 등기가 있어 반드시 등기부상의 권리내용을 확인해보고 임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있는지 없는지를 알아보아야 한다. 만약 배당금을 받지 못할 경우 매각허가에 의하여 전세권은 소멸되지 아니하고 매수 후 매수인이 임대차보증금을 떠안아야 하는 경우가 있으므로 법률전문가에게 자문해 권리관계를 상세히 알아본 뒤 입찰에 참가하는 것이 좋다.

본 물건 감정평가액을 토지와 건물을 분리하여 분석해보면 토지감정가액이 ㎡당 180만원으로 산정되었으나 2차례 유찰되어 ㎡당 88만2천원으로 공시지가(㎡당 142만원)보다 낮게 떨어진 상태다. 건물감정가액도 ㎡당 33만5천원으로 산정된 후 절반가량 떨어져 ㎡당 16만4천160원이다. 최저 매각금액이 감정가의 절반 가격으로 떨어진 상태이므로 권리분석을 잘하여 적정한 금액으로 입찰에 참여한다면 기대 이상의 성과도 예상할 수 있다.

정리·이경달기자

도움말·백원규 한솔합동법률사무소 소장