[실전 경매분석] 상주시 남성동 근린시설

보증금 문제 있고 권리관계 복잡, 감정가 절반 수준…노선상가지대

이번 주 분석대상 물건은 이번 달 20일 대구지방법원 상주지원 경매 2계에서 입찰 예정(2012 타경 1360)인 상주시 남성동에 있는 근린시설이다. 감정가는 29억800만원. 최저가는 14억2천500만원이다. 대지 732㎡(221평), 건물 2천976㎡(900평) 규모의 10층 건물이다. 지하는 근린생활시설, 1'2'4'5'7층은 업무시설, 3'9층 근린시설, 6'8층은 운동시설, 10층은 사무실로 사용하고 있다.

임대차 관계는 5명의 임차인(보증금 합계 3억800만원) 중 3명은 3층과 6층, 9층에 임대차관계를 권리신고 한 상태이다. 나머지는 임대차 권리신고를 하지 않은 상태다. 임차인 중에는 일부 대항력이 있는 임차인도 있어 매수 후 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있다. 또한, 건축물이 타인 토지 위에 있어 법적인 문제도 발생할 수 있다. 본 물건과 같이 낙찰받은 후 대항력 있는 임차인들의 보증금을 떠안을 수 있는 문제나, 토지 건물의 권리관계가 복잡하므로 입찰하기 전 전문가의 조언을 받아 물건의 하자 관계를 확실히 알고 입찰에 참가하는 것이 좋을 듯하다.

이 물건의 위치는 상주초등학교 남동쪽 인근에 있다. 부근 일대는 상가 및 업무용 시설 등으로 형성된 시가지의 노선 상가지대다. 상주 시내의 대형 건물로서 이런 건물은 일반 매물이 잘 나오지도 않지만, 현재의 최저가는 토지 감정가보다 낮고 또 두 차례 유찰되면서 감정가의 49% 수준으로 떨어진 상태다.

도움말'백원규 한솔합동법률사무소 소장