[기고] 상가건물임대차보호법에 대하여

지난 8월 13일 '상가건물임대차보호법'의 일부 개정법률이 공포됐다. 개정안에 따라 사실상 모든 임대차계약에 대해 임차인들은 적어도 5년은 안심하고 영업을 할 수 있게 됐다.

다만 임차인들에게 사실상 용인되는 권리금의 인정 여부를 두고 대법원 판례가 소극적인 탓에 5년의 임대차계약 종료 후 임대인의 동의가 없다면 임차인의 입장에서 권리금을 받을 수 있는 방법이 없다.

개정 법령을 살펴보면 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서도 계약갱신요구권을 인정하고, 계약 갱신 시 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려해 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있도록 관련 조항을 신설했다. (제2조 제3항 및 제10조의2 신설).

종전에는 대통령령으로 정하는 보증금액(가령 대구 1억8천만원)을 초과하는 경우에는 동법이 적용되지 않아 임차인의 계약갱신요구권이 인정되지 않았다. 하지만 본 개정법률에서 이러한 제한을 없애 보증금액과 무관하게 전체 임대차계약기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서 임차인의 계약갱신요구권이 인정됐다.

다만 대통령령으로 정하는 보증금액범위 내인 임대차는 여전히 차임 및 보증금액의 9%를 초과해 증액할 수 없는 것에 비해 위 보증금액을 초과하는 임대차는 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려해 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있도록 했다.

임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우 3기의 차임액에 해당하는 차임을 연체한 사실 등 일정한 사유가 있는 경우 임대인은 계약의 갱신을 거절할 수 있다. (제10조 제1항).

그런데 동법 제10조 제1항 제7호가 규정하고 있는 건물의 철거 또는 재건축과 관련해서 이를 넓게 해석할 경우 임차인의 계약갱신요구권이 제한될 수 있다는 문제점이 있었다. 이에 개정법률은 임대차계약 체결 당시 공사계획을 구체적으로 고지한 경우, 안전사고의 우려가 있는 경우 또는 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 등으로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 구체적으로 한정, 임차인의 계약갱신요구권을 한층 보호하고자 했다. (제10조 제1항 제7호 가목 내지 다목 신설).

은행 등의 금융기관이 확정일자, 임차권등기명령 또는 건물임대차등기를 통해 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위내에서 우선변제권을 승계할 수 있도록 했다. (제5조 제7항 내지 제9항 신설).

그동안 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 임차인의 우선변제권을 승계할 근거가 없어서 보증금반환채권을 담보로 대출하는데 소극적이었으나 개정법률을 통해 보증금반환채권의 담보가치가 상승해 이를 담보로 한 대출이 늘어날 것으로 예상된다. 다만 이러한 경우에도 임차인을 보호하기 위하여, 금융기관이 임차인을 대리 또는 대위하여 임대차를 해지할 수는 없는 것으로 했다. (제5조 제9항). 개정안을 잘 참고한다면 임차인들은 한결 안심하고 업을 이어갈 수 있을 것으로 기대된다.

이동우(수성법률사무소 변호사)