[부동산 돋보기] 토지 투자 틈새시장 공략

잡종지, 주유소·주차시설 등 다용도 신축…맹지 옆 폐도랑 있으면 진입로 개발 가능

우리나라의 토지는 지적법상 28개의 지목으로 분류되어 있다. 이 중 어떤 지목을 선택하는지에 따라 각기 다른 투자 방식과 개발이 필요하다. 과거 1차산업의 비중이 컸던 1970년대 전후에는 논, 밭, 과수원이 주목받던 시절이 있었다. 이후 택지 개발이 본격적으로 시작된 1980년대 후반부터 신도시 건설에 따른 대토 보상용지 공급, 전원주택 조성 및 태양광 사업 등 각종 개발사업들이 현재까지 이어져 오면서 매입 비용이 상대적으로 저렴한 개발 임야 쪽으로 투자가 몰리고 있는 추세이다. 하지만 모든 재화시장이 그러하듯 토지 투자에도 틈새시장은 존재한다.

일반적으로 투자 가치를 두는 지목으로 대지나 관리지역 내 농지, 잡종지, 공장용지를 손꼽을 수 있는데 이 중 잡종지는 특별히 정해진 용도는 없지만 여러 용도로 지목변경이 가능한 장점을 지니고 있다. 잡종지는 주택 등 일부 시설의 건축만이 가능한 대지와는 달리 주차시설, 주유소, 자동차운전학원 등의 다양한 용도로 건축이 가능한 점과 잡종지의 대부분이 도로와 인접해 있는 경우가 많아서 별다른 인허가 절차나 토목공사 없이도 건물 신축만으로 개발이 가능하다. 이러한 이유로 과거 일부 지역에서는 농지에 쓰레기를 매립하여 불모의 땅으로 방치시킨 후 잡종지로 지목변경을 하는 사례가 있을 정도였다.

다음으로, 속칭 눈먼 땅으로 불리는 맹지에도 관심을 가질 필요가 있다. 맹지는 건축법상 도로에 2m 이상 접하지 않은 땅으로 기본적으로 건축이 불가능하다. 이 때문에 대지 가격에 비해 상대적으로 낮은 수준에 머물러 있지만 지을 수 있다면 얘기는 달라진다. 먼저, 맹지와 접한 땅이 국유지라면 국가를 상대로 토지를 대부받아 도로를 개설할 수 있다. 또한, 맹지 옆에 본래의 기능을 상실한 폐도랑(구거)이 있다면 구거 점용허가를 받아 땅을 메우고 진입로나 도로를 만들어 개발할 수도 있다. 최근 들어 신도시 건설, 공기업 지방 이전 등의 지방분권화로 새롭게 개발되는 지역이나 국민 삶의 질 향상에 맞춰진 쾌적한 자연환경을 갖춘 곳이 대세로 떠오르고 있다. 장소를 막론하고 시대 변화에 따른 발 빠른 대응이 필요하다. 그러기 위해선 주변의 부동산전문가나 컨설턴트 등 재테크에 뛰어난 사람을 곁에 두고 카페 모임과 같은 건전한 투자모임을 한두 개 이상씩 가져 보는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.